Theo Nghị quyết về một số cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình triển khai Luật Đất đai mới, vừa được Quốc hội thông qua, người dân được áp dụng mức thu tiền sử dụng đất thấp hơn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cụ thể, đối với phần diện tích đất nông nghiệp chuyển sang đất ở nằm trong hạn mức giao đất ở, người sử dụng đất chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
Trường hợp diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, mức thu được xác định là 50% phần chênh lệch. Nếu diện tích vượt quá một lần hạn mức, người dân vẫn phải nộp 100% chênh lệch giữa hai loại giá đất, tương tự quy định hiện hành.
Dù vậy, chính sách này không áp dụng rộng rãi mà kèm theo nhiều điều kiện cụ thể về đối tượng, loại đất và thời điểm thực hiện.
Các điều kiện áp dụng chính sách giảm tiền sử dụng đất
- Đối tượng: Chỉ áp dụng cho hộ gia đình và cá nhân; không áp dụng cho doanh nghiệp hoặc tổ chức kinh tế.
- Loại đất được chuyển đổi:
- Đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất đã có đất ở và được xác định khi cấp giấy chứng nhận.
- Đất vườn, ao gắn liền với đất ở đã được tách thửa hoặc đo đạc thành thửa riêng trước ngày 1/7/2014.
- Thời điểm áp dụng:
- Chính thức từ ngày 1/1/2026.
- Các trường hợp đã chuyển mục đích trong giai đoạn từ 1/8/2024 đến trước 1/1/2026 sẽ được xem xét tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới.
Nhiều chuyên gia nhận định, việc giảm sâu tiền chuyển mục đích sử dụng đất lần này là bước điều chỉnh đáng chú ý, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân trong bối cảnh chi phí đất đai tăng cao.
Ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, cho biết từ khi Luật Đất đai 2024 cùng bảng giá đất mới được áp dụng, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại nhiều địa phương đã tăng mạnh. Người dân buộc phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp, không còn được áp dụng cơ chế giảm theo tỷ lệ như trước, kể cả với những thửa đất đã có nhà ở ổn định từ lâu.
Theo ông Tuấn, thực tế này khiến không ít hộ gia đình gặp khó trong việc hoàn thiện pháp lý đất ở, nhất là tại các khu vực có nhu cầu tách hộ, xây dựng nhà mới vẫn ở mức cao. Do đó, quy định mới được xem là sự điều chỉnh cần thiết, nhằm hài hòa giữa yêu cầu quản lý đất đai và khả năng tài chính của người dân.
Đồng quan điểm, ông Lê Quốc Kiên – chuyên gia tư vấn bất động sản – đưa ra ví dụ: một hộ gia đình chuyển mục đích 100 m² đất vườn tại khu vực có mức chênh lệch giá đất là 10 triệu đồng/m². Nếu áp dụng cách tính cũ, số tiền phải nộp lên tới 1 tỷ đồng. Trong khi đó, theo quy định mới, khoản tiền này giảm còn khoảng 300 triệu đồng, tương đương mức giảm 70%. Theo ông Kiên, đây là mức chi phí dễ tiếp cận hơn, tạo điều kiện để người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất, ổn định chỗ ở lâu dài.
Tuy nhiên, chính sách này vẫn duy trì các “hàng rào kỹ thuật” nhằm hạn chế hoạt động đầu tư phân lô, bán nền. Theo ông Kiên, ưu đãi chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân trên một thửa đất và gắn chặt với hạn mức giao đất ở của từng địa phương. Những lần chuyển mục đích tiếp theo sẽ phải nộp đủ 100% chênh lệch. Đồng thời, diện tích được hưởng ưu đãi thường không đủ lớn để tạo lợi nhuận cho hoạt động đầu tư quy mô lớn.
Ở góc độ quản lý, ông Phạm Thanh Tuấn cho rằng quy định mới được thiết kế theo hướng phân loại rõ ràng, nhằm ngăn chặn việc lợi dụng chính sách để đầu cơ đất đai. Việc gắn mức thu ưu đãi 30% hoặc 50% với hạn mức giao đất ở giúp đảm bảo chính sách đi đúng đối tượng cần hỗ trợ, đồng thời hạn chế tình trạng gom đất nông nghiệp rồi chuyển mục đích hàng loạt để hưởng chênh lệch giá.
Dù vậy, do phạm vi áp dụng tương đối hẹp, ông Tuấn bày tỏ lo ngại rằng các hộ gia đình đông con, có nhu cầu chia tách đất để ổn định chỗ ở lâu dài, vẫn có thể gặp khó khăn vì số lần được hưởng ưu đãi bị giới hạn.
Ông Kiên cũng lưu ý rằng, dù được giảm tới 70% tiền sử dụng đất, số tiền thực tế người dân phải nộp hiện nay vẫn cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (trước ngày 1/8/2024). Nguyên nhân là do sau khi bỏ khung giá đất, bảng giá đất mới tại nhiều địa phương như Hà Nội, TP HCM hay Đà Nẵng đã tăng mạnh, có nơi tăng từ vài chục đến vài trăm phần trăm, trong khi giá đất nông nghiệp vẫn ở mức thấp, kéo theo khoản chênh lệch lớn.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia khuyến nghị hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cần chủ động tìm hiểu kỹ quy định về hạn mức giao đất ở tại địa phương, từ đó tính toán diện tích chuyển đổi phù hợp nhằm tránh phát sinh chi phí vượt dự kiến.
Ngoài ra, ông Phạm Thanh Tuấn cũng lưu ý rằng sau khi Nghị quyết chính thức có hiệu lực, những trường hợp đã được xác định hoặc đã nộp tiền sử dụng đất kể từ ngày 1/8/2024 nên chủ động liên hệ cơ quan thuế để được hướng dẫn rà soát và tính lại nghĩa vụ tài chính (nếu thuộc diện được áp dụng), nhằm đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
