Nhiều đại biểu đã nhấn mạnh cần tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp, và đồng thời đánh giá dự thảo lần này có nhiều điểm mới, giải quyết được những hạn chế và đưa ra nhiều giải pháp hiệu quả để giải quyết những bất cập trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Hãy cùng Vamihomes tìm hiểu những đề xuất này có tác động gì đến thị trường bất động sản trong bài viết dưới đây nhé!
Bảo lãnh ngân hàng làm tăng giá bán.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) – Ông Lê Hoàng Châu đã đề nghị xem xét bỏ quy định về bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ông Châu cho rằng, việc này sẽ giảm bớt những hạn chế và bất cập, giúp giảm giá thành và giá bán nhà ở, tránh cho người mua nhà phải chịu gánh nặng chi phí đáng kể.
Theo ông Lê Hoàng Châu, sau 7 năm thực hiện, quy định bảo lãnh ngân hàng đã bộc lộ ra nhiều bất cập và hạn chế. Điều này làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, khiến người mua phải chịu phí bảo lãnh ngân hàng khoảng 2% giá trị bất động sản.
Bên cạnh đó, phí bảo lãnh ngân hàng cũng rất cao, khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh, đặc biệt đối với các dự án nhà ở thương mại có giá trị lớn. Phí này được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng lại được tính vào giá thành, dẫn đến tăng giá bán nhà ở và cuối cùng người mua nhà phải chịu. Vì vậy, ông Châu đề nghị xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai.
“Hiệp hội nhận thấy, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.”
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư số 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.
Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và UBND cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng”, đại diện HoREA kiến nghị.
Theo luật sư Trần Đình Đức từ Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn còn những lỗ hỏng và không khả thi. Một trong những lỗ hỏng đó là việc chưa đầy đủ điều kiện khi bán nhà ở hình thành.
Thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn né tránh việc đặt cọc bằng cách sử dụng các hình thức nhận tiền như “tiền thành ý”, “tiền giữ chỗ”, “tiền quan tâm mua”… Theo luật sư, để khắc phục vấn đề này, dự thảo Luật cần mở rộng các hình thức nhận tiền khi chưa đủ điều kiện, giúp kiểm soát và quản lý chặt chẽ hơn.
Luật sư Trần Đình Đức cũng đề xuất thứ hai, rằng thủ tục phê duyệt chuyển nhượng dự án rất chặt chẽ nhưng thực tế vẫn có những cách để lách chuyển nhượng dự án mà phổ biến nhất là chuyển nhượng cổ phần. Do đó, trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, cần cân nhắc đến việc xem xét và đưa ra quy định rõ ràng về thủ tục chuyển nhượng cổ phần để đảm bảo tính minh bạch và chặt chẽ. Nếu việc chuyển nhượng cổ phần làm thay đổi kiểm soát dự án, thay đổi cổ đông lớn thì cũng phải làm thủ tục chuyển nhượng dự án.
Luật sư Đức còn cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn còn nhiều lỗ hỏng và không khả thi. Một trong những lỗ hỏng là việc chủ đầu tư sử dụng tiền thu từ bán nhà ở để phát triển dự án trong tương lai, nhưng lại không có quy định buộc chủ đầu tư phải đưa tiền này vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng để kiểm soát. Điều này gây ra nhiều rủi ro và cần được quy định chặt chẽ hơn trong dự thảo Luật.
Ngoài ra, vị luật sư này còn cho rằng việc bảo lãnh ngân hàng trong kinh doanh bất động sản là không khả thi và chỉ làm tăng chi phí cho các doanh nghiệp. Thêm vào đó, thực tế cho thấy việc bảo lãnh này hiện chưa phát huy hiệu quả đáng kể.
4 nhóm chính sách trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Bộ Xây dựng thể chế thành 4 nhóm chính sách chính, bao gồm: chính sách kinh doanh bất động sản, chính sách kinh doanh dịch vụ bất động sản, chính sách điều tiết thị trường bất động sản để phát triển một cách ổn định và lành mạnh, và chính sách quản lý Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Tổng cộng, dự thảo này có 11 chương và 93 điều.
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, để xây dựng dự thảo Luật, Bộ Xây dựng đã tổ chức nhiều hội nghị, hội thảo, và tiếp nhận ý kiến góp ý từ các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và người dân.
Ban soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu và tiếp thu tối đa các ý kiến góp ý của các chuyên gia và doanh nghiệp để hoàn thiện dự thảo Luật. Cụ thể, ban soạn thảo sẽ thể chế hóa các chủ trương và chỉ đạo của Đảng, Quốc hội và Chính phủ.
Ban cũng sẽ rà soát, chỉnh lý và hoàn thiện dự thảo Luật để đảm bảo phù hợp với Hiến pháp, thống nhất và đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành. Đồng thời, ban sẽ quy định rõ hơn các chế tài để đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tiễn ở Việt Nam và điều tiết được hoạt động của các chủ thể liên quan đến kinh doanh bất động sản.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã trình bày chi tiết về phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với mong muốn đảm bảo bao quát toàn bộ hoạt động kinh doanh bất động sản và các loại hình bất động sản, và đảm bảo sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Bộ trưởng cũng kêu gọi các chuyên gia và nhà khoa học tiếp tục đóng góp ý kiến để Ban soạn thảo có thể hoàn thiện dự thảo Luật theo kế hoạch đã đề ra.
Trong đó, Ban soạn thảo sẽ tập trung hoàn thiện các chính sách liên quan đến mô hình, hoạt động và giao dịch bất động sản qua sàn; mô hình và hoạt động môi giới bất động sản; nguyên tắc, phương pháp và thẩm quyền điều tiết thị trường; cũng như xây dựng và công bố công khai thông tin về thị trường bất động sản.
Bộ Xây dựng đang tích cực nghiên cứu để hoàn thiện dự án sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm báo cáo Chính phủ và trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV vào tháng 5 năm 2023 và mong muốn được thông qua tại kỳ họp thứ 6 trong năm 2023, đúng theo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội.
Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang được Chính phủ đề xuất để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong hoạt động mua bán bất động sản. Việc cập nhật và nâng cao các chính sách và quy định liên quan đến giao dịch, môi giới, thông tin thị trường sẽ giúp đầu tư bất động sản thông minh và bảo vệ tài sản của bạn.
Việc hiểu rõ về luật đất đai mới để tránh các rủi ro và đưa ra quyết định đúng đắn trong hoạt động đầu tư bất động sản. Đừng quên theo dõi Vamihomes để không bỏ lỡ những tin tức bất động sản nổi bật được cập nhật mỗi ngày nhé!
