Dự kiến, các dự thảo sẽ được báo cáo tại kỳ họp thứ 5 và thông qua vào kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV. Nhiều quy định tại dự thảo nhận được sự quan tâm và ủng hộ từ các đối tượng tham gia, kỳ vọng sẽ mang lại sự minh bạch và bền vững cho thị trường bất động sản.
Bổ sung các quy định về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản.
Theo những thông tin mà Vamihomes ghi nhận gần đây về dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã thêm vào các quy định mới liên quan đến việc “đặt cọc” trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, nhằm bảo đảm quyền lợi của khách hàng và nhà đầu tư theo đúng quy định pháp luật.
Đồng thời, dự thảo cũng bổ sung các quy định liên quan đến “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” của Nghị định 02/2022/NĐ-CP, bao gồm việc chuyển đổi thành khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Những điều này nhằm đảm bảo quyền lợi của khách hàng và nhà đầu tư khi mua, thuê mua các công trình xây dựng không phải là nhà ở, có chức năng lưu trú như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) được đưa vào hoạt động kinh doanh.
Khoản 3 Điều 49 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã đề xuất thêm một điều kiện mới để tổ chức tín dụng được phép thực hiện thanh toán hợp đồng, đó là tổ chức tín dụng phải có trụ sở, chi nhánh hoặc đại diện tại Việt Nam. Ngoài ra, dự thảo cũng đưa ra quy định rõ hơn về việc chứng minh nguồn gốc tài sản và nguồn gốc tiền trong thanh toán hợp đồng, nhằm tránh rủi ro pháp lý cho các bên tham gia.
Tại khoản 2 Điều 41 của dự thảo này cũng bổ sung quy định về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với dự án bất động sản. Theo đó, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch, đúng luật pháp và quy định của pháp luật Việt Nam trong quá trình chuyển nhượng bất động sản.
Phạm vi các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Được đề cập tại Điều 6 của Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, phạm vi và các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: Nhà ở đã hoàn thiện và nhà ở đang trong quá trình xây dựng; công trình xây dựng đã hoàn thiện và công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng, bao gồm: các công trình dân dụng phù hợp với pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú;
Nhà ở và các công trình xây dựng được phép kinh doanh là tài sản được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đều có thể được kinh doanh quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
Điều 13 về Nhà ở và các công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh cũng được bổ sung thêm thông tin: Công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh bao gồm các công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú.
Kiểm soát hoạt động của sàn, môi giới bất động sản.
Mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Dự thảo đề cập đến việc các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cần phải đáp ứng các quy định và điều kiện của pháp luật để đảm bảo hoạt động đúng quy định. Ngoài việc thành lập doanh nghiệp theo pháp luật về doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân này còn phải đăng ký và thực hiện hoạt động theo pháp luật kinh doanh bất động sản.
Điều 60 của Dự thảo quy định về việc bất động sản phải được giao dịch qua sàn như sau:
Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê hoặc mua các nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
Phương án 2: Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập, tuy nhiên phải đáp ứng đầy đủ điều kiện và quy định về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Việc thành lập doanh nghiệp sẽ tùy thuộc vào quy định của pháp luật về doanh nghiệp và không ảnh hưởng đến việc kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Xây dựng hệ thống quản lý thông tin bất động sản.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cũng quy định, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản tại ít nhất 3 địa điểm, bao gồm trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của luật này.
Nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản, thì thông tin về bất động sản cần được công khai tại sàn giao dịch bất động sản.
Nội dung thông tin liên quan đến bất động sản gồm: Loại bất động sản; địa điểm của bất động sản; thông tin về kế hoạch quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô và diện tích của bất động sản; tính chất, đặc điểm, công năng sử dụng và chất lượng của bất động sản; thông tin về mục đích sử dụng và diện tích sử dụng chung của các tòa nhà hỗn hợp, nhà chung cư; trạng thái của các hạ tầng công cộng, dịch vụ liên quan đến bất động sản.
Giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; Hợp đồng bảo lãnh, giấy phép bán, cho thuê mua của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở trong tương lai; Những giới hạn về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; Thông tin về việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, dự án bất động sản để đưa vào kinh doanh (nếu có);
Công khai thông tin về bất động sản sẽ bao gồm các thông tin liên quan đến sản phẩm bất động sản như số lượng, loại, diện tích, địa điểm và thông tin về quy hoạch khu vực. Điều này giúp cho Nhà nước có thể quản lý thông tin thị trường hiệu quả hơn, kiểm soát được các tình trạng đầu cơ, tham gia hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản một cách bền vững.
Ngoài ra, việc công khai thông tin còn giúp cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cung cấp cho khách hàng các thông tin đầy đủ và chính xác về sản phẩm, đảm bảo tính minh bạch và giúp tăng niềm tin của khách hàng. Đồng thời, công khai thông tin còn giúp các nhà đầu tư có thể đánh giá chính xác tiềm năng của dự án và đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn.
Tổng quan, việc công khai thông tin về bất động sản đang trở thành một yêu cầu quan trọng của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Điều này đồng nghĩa với việc cần thiết phải tạo ra các tiêu chuẩn và quy định chặt chẽ để đảm bảo rằng các thông tin được công bố là chính xác và đầy đủ.
Việc công khai thông tin đúng mức sẽ giúp cho Nhà nước, các doanh nghiệp, các khách hàng và nhà đầu tư có thể tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch và cạnh tranh. Điều này sẽ giảm bớt rủi ro đầu tư và đóng góp tích cực cho sự phát triển bền vững của ngành bất động sản.
