Không gian phát triển của thành phố đang được mở rộng theo nhiều chiều — từ mặt đất, biển, bầu trời, đến lòng đất và không gian số. Những yếu tố này tạo nên dư địa tăng trưởng hiếm có, đồng thời đặt khu vực trung tâm TP.HCM vào quỹ đạo bứt phá mạnh mẽ, hút dòng vốn và lực lượng dân cư, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới mang tầm vóc đô thị quốc tế.
“Tọa độ trung tâm trong lòng đô thị trung tâm”
Ngày 26/11, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức hội thảo “Dòng tiền Nam tiến: Sức hút bền vững của bất động sản trung tâm TP.HCM”.
Tại đây, PGS.TS. Trần Đình Thiên — Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam — nhấn mạnh rằng TP.HCM đang là điểm sáng nổi bật, dẫn dắt kinh tế Việt Nam trong chặng đường phát triển mới. Ông cho rằng Việt Nam đang đi theo một quỹ đạo tăng trưởng đặc biệt: chủ động mở cửa, tăng tốc hội nhập ngay cả khi địa chính trị toàn cầu còn nhiều biến động. Trong đó, TP.HCM được xem là đầu tàu, có khả năng cạnh tranh trực tiếp với các đô thị lớn trên thế giới.
PGS.TS. Thiên đánh giá thị trường bất động sản TP.HCM đã chuyển biến tích cực từ đầu năm 2025 khi nhiều nút thắt được Chính phủ tháo gỡ. Bất động sản được xem là lĩnh vực trọng điểm, có sức lan tỏa lớn nên các chính sách hỗ trợ được triển khai quyết liệt trong 2–3 năm gần đây.
Đặc biệt, sự hợp nhất của TP.HCM với Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Dương — hai địa phương sở hữu thế mạnh nổi bật về công nghiệp, logistics và cảng biển — tạo nên hệ sinh thái phát triển liên hoàn, mở ra động lực tăng trưởng rất mạnh.
Ông nhấn mạnh thêm: TP.HCM đang đứng trước thời cơ lớn khi có khả năng mở rộng đồng thời nhiều không gian phát triển: biển, bầu trời, lòng đất, không gian số và văn hóa. Những lớp không gian này khi được khai mở sẽ kéo vốn đầu tư và dòng người đổ về mạnh mẽ, củng cố vị thế cạnh tranh toàn cầu của thành phố.
Theo đánh giá của PGS.TS. Thiên, TP.HCM không chỉ giữ vai trò đô thị trung tâm mà ngay trong khu vực trung tâm ấy lại tồn tại một “tọa độ trung tâm” mang ý nghĩa chiến lược. Mô hình phát triển trong tương lai sẽ mang tính đột phá, hiện đại hơn, và cùng với đó là đà tăng giá bất động sản trung tâm.
Ông dự báo: từ khái niệm “đô thị nén” hay “đô thị 30 phút”, TP.HCM sẽ tiến tới mô hình “đô thị 15 phút”. Khi hệ thống metro vận hành đồng bộ, việc di chuyển trong khu trung tâm có thể chỉ mất khoảng 5–10 phút.
“Thế” và “lực” đưa thị trường tăng nhiệt
TS. Nguyễn Văn Đính — Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam — nhận định thị trường TP.HCM trong 9 tháng đầu năm 2025 ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ nhờ lực đẩy từ hạ tầng, kinh tế và xu hướng đầu tư dịch chuyển. Tổng nguồn cung mới đạt khoảng 22.400 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ hơn 65% (tức khoảng 14.700 giao dịch). Chung cư vẫn dẫn dắt thị trường, chiếm gần 2/3 lượng cung mới và 70% số giao dịch.
Phần lớn nguồn cung mới tập trung ở Bình Dương (cũ), chiếm khoảng 63%, song các dự án cao cấp và hạng sang tại khu vực trung tâm TP.HCM vẫn ghi nhận tốc độ chuyển nhượng nhanh. Trong khi vùng ven dồi dào nguồn cung, khu trung tâm TP.HCM vẫn rơi vào tình trạng khan hiếm do quỹ đất hạn chế.
Dòng vốn dịch chuyển và động lực mới
TS. Đính cho biết xu hướng dòng tiền từ miền Bắc “Nam tiến” đang rõ nét hơn, đặc biệt là vào TP.HCM và các tỉnh vệ tinh. Nhà đầu tư ưu tiên các dự án nằm trong khu đô thị lõi, tích hợp đầy đủ tiện ích và thuộc về các chủ đầu tư uy tín.
So với các chu kỳ trước như 1993–1994, 2001–2002 hay 2016–2019, giai đoạn từ 2025 trở đi có sự khác biệt lớn. Mức tăng hiện nay được thúc đẩy bởi hệ thống hạ tầng trọng điểm cùng sự phát triển mạnh mẽ của đô thị phía Bắc TP.HCM. Lượng vốn bị “nén” trong giai đoạn 2020–2023 đang được giải phóng, tập trung vào các khu vực có tiềm năng sinh lời cao.
Trong khi thị trường Hà Nội đang chững lại do giá tăng nhanh và khan hiếm nguồn hàng, TP.HCM lại trở thành lựa chọn hấp dẫn cho cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế.
Triển vọng 2026–2027 và xa hơn
TS. Đính dự báo giai đoạn 2026–2027, khu lõi trung tâm TP.HCM sẽ có thêm nguồn cung mới khi pháp lý ngày càng thông suốt. Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng và thị trường duy trì sự ổn định, có kiểm soát. Mức tăng giá dự kiến khoảng 10% so với năm 2025, đặc biệt các dự án tốt tại trung tâm sẽ tăng mạnh nhờ động lực phát triển mới.
Nhìn về tầm nhìn dài hạn, TP.HCM được kỳ vọng trở thành siêu đô thị mang tầm quốc tế vào giai đoạn 2030–2045, với mô hình đa cực, đa trung tâm, đa chức năng, siêu kết nối. Các chuyên gia nhận định nhóm khách hàng giàu có, chuyên gia quốc tế và giới tinh hoa sẽ đổ về ngày càng nhiều từ năm 2026, kéo theo nhu cầu lớn ở phân khúc cao cấp và hạng sang.
Bên cạnh đó, các khu vực gắn với hạ tầng chiến lược, mô hình TOD và khu vực gần Trung tâm tài chính quốc tế (IFC) cũng sẽ trở thành tâm điểm đầu tư. Nhu cầu nhà ở của người dân vẫn tiếp tục tăng song song với quá trình đô thị hóa.
TS. Đính nhấn mạnh rằng vào giai đoạn 2035–2045, trung tâm TP.HCM có khả năng lọt nhóm đô thị thu nhập cao nhất châu Á, nằm trong top 30 trung tâm tài chính toàn cầu và top 50 thành phố thông minh đáng sống. Các phân khúc cao cấp, hạng sang cùng bất động sản thương mại – dịch vụ sẽ duy trì mức tăng giá mạnh, lan tỏa sự phát triển tới các khu vực lân cận.
