Tuy nhiên, đất nền nông nghiệp chưa lên đất thổ cư gây không ít khó khăn cho doanh nghiệp bởi thủ tục pháp lý, chi phí, thuế đóng cho nhà nước, quy hoạch hạ tầng,… để biến những mảnh đất này trở thành đất ở có giá trị mua bán, chuyển nhượng không phải là điều dễ dàng. Cùng VamiHomes tìm hiểu thêm thông tin về loại hình đất nông nghiệp ở thị trường nhà đất Thủ Đức nhé!
Tình hình đất nông nghiệp ở nhà đất Thủ Đức.
Thị trường bất động sản ở nhà đất Thủ Đức, Nhà Bè, Củ Chi đang là những vùng ven thu hút giới đầu tư nhất tại TP.HCM. Theo nguồn tin mà VamiHomes tổng hợp, những khu vực này còn khá nhiều dự án, sự thay đổi quy hoạch sẽ hướng đến vùng này đã tạo nên quyết định nhanh chóng cho việc “săn” đất nông nghiệp vùng ven TP.HCM của nhiều doanh nghiệp thời gian qua.
Đứng trước sức “nóng” từ thị trường nhà đất Thủ Đức và các vùng ven TP.HCM nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp đang ráo riết mua lại những mảnh đất vườn, đất nông nghiệp của cư dân bản địa, làm thủ tục lên thổ cư và phân lô bán lại cho người mua ở nhằm thu lại nguồn lợi nhuận lớn.
Cùng VamiHomes điểm qua một số trường hợp cụ thể tại thị trường nhà đất Thủ Đức để hiểu thêm về phân khúc đất nông nghiệp tại đây:
Theo anh Duy, một chủ đầu tư ở thị trường nhà đất Thủ Đức hiện đang tìm mua đất vườn tại khu vực Quận 9 với mức giá khoảng 14 tỷ đồng để đầu tư. Anh Duy cho biết, do quỹ đất Quận 9 còn nhiều, sức mua đang tăng, đầu tư vào khu vực này là hợp lý.
“Nếu mua nền đất đã phân lô, tách sổ sẵn thì giá ở thời điểm hiện tại là khá cao. Vì thế, tôi đang tìm hiểu những miếng đất thuộc đất nông nghiệp hoặc đất vườn của người dân bản xứ để mua lại, sau này xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, bán lại cho người có nhu cầu”, anh Duy chia sẻ.
Một trường hợp khác của anh Chương, vào cuối tháng 6/2016, anh Chương (đã mua lại của một hộ dân mảnh đất rộng hơn 400m2 chưa lên thổ cư với mức giá 28 tỷ đồng tại khu vực nhà đất Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức. Dự định vào giữa năm sau, anh sẽ tiến hành chuyển đổi sang đất ở để bán cho những người có nhu cầu mua đất xây nhà khu vực nhà đất Thủ Đức. Anh Chương cho hay, hiện tại mảnh đất của anh đã được nhiều nguồn hỏi mua với giá 33 tỷ đồng nhưng anh chưa bán lại.
Câu chuyện tiếp theo của chị Loan, một năm trước đã ký hợp đồng mua bán một miếng đất nông nghiệp tại vùng quen của nhà đất Thủ Đức rộng gần 1.000m2. Theo chị Loan, do một người bạn thân cần vốn gấp nên nhượng rẻ lại cho chị với giá 3 tỷ đồng. Vợ chồng chị dự định sẽ lên thổ cư miếng đất rồi chào bán lại cho dân tỉnh lẻ xây nhà ở hoặc cho doanh nghiệp bất động sản phân lô bán nền.
Từ một số câu chuyện trên, có thể thấy quỹ đất nông nghiệp ở thị trường nhà đất Thủ Đức luôn được “săn đón” nhiệt tình từ chủ đầu tư hoặc cá nhân. Khi chuyển nhượng lên đất thổ cư sẽ mang lại nhiều cơ hội và nguồn lợi lớn cho các nhà đầu tư tại đây.
Mua đất nông nghiệp chuyển đổi sang thổ cư thu lợi lớn.
Tuy đất nông nghiệp tại thị trường nhà đất Thủ Đức được biết đến là khu vực trồng cây, nuôi trồng,.. nhưng khi lên thổ cư sẽ mang đến nguồn lợi lớn cho người sở hữu. Theo cuộc khảo sát thực tế của VamiHomes, những mảnh đất vườn/đất nông nghiệp chưa lên thổ cư đang được rao bán khá nhiều tại khu vực vùng ven như khu vực nhà đất Thủ Đức với mức giá từ 2 – 7.5 triệu đồng/m2.
Trong đó, loại hình đất nông nghiệp được nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất ở tại nhà đất Thủ Đức (chủ yếu là Quận 9 và Quận Thủ Đức). Bất động sản Thủ Đức đang được đánh giá cao từ khi có thông tin lên thành phố, nhu cầu mua đất xây nhà của cư dân tỉnh lẻ tăng cao. Được biết, mức giá một m2 đất vườn/đất nông nghiệp rao bán tại nhà đất Thủ Đức trung bình khoảng 6 triệu đồng, trong khi giá bán một m2 đã lên thổ cư tại đây dao động từ 15 – 30 triệu đồng.
Cụ thể, tại khu vực đường Trường Lưu, Phường Long Trường, đất vườn dân bản địa bán lại cho nhà đầu tư khoảng 7.5 triệu đồng/m2, trong khi giá bán một nền đất đã chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở tại khu vực nhà đất Thủ Đức vào mức 15 – 18 triệu đồng/m2.
Theo thông tin tìm hiểu, chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp/đất vườn sang đất ở là từ 2 – 4 triệu đồng/m2, trong khi giá bán ra gần gấp đôi sau khi đã phân lô, tách sổ riêng. Yếu tố về giá chênh chính là lý do khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản hiện nay cân nhắc khi xuống tiền mua đất nền vùng ven. Thay vì nhà đầu tư mua những nền đã tách sổ (đất thổ cư) rồi bán lại cho người mua ở thì một số nhà đầu tư tìm hướng đi khác để hưởng tiền chênh cao hơn.
Theo anh Sơn, chuyên viên môi giới bất động sản, hiện nay khá nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tại khu vực trung tâm thành phố đổ về nhà đất Thủ Đức tìm mua những mảnh đất chưa lên thổ cư.
Rủi ro khi mua đất nông nghiệp tại nhà đất Thủ Đức.
Tuy là một loại hình đất hấp dẫn với tiềm năng phát triển và sinh lời cao, nhưng đất nông nghiệp ở thị trường nhà đất Thủ Đức cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.Trước nhu cầu tăng cao, nhiều chủ đầu tư bán nền đất cũng là nơi đứng ra thực hiện giao dịch những khu đất nông nghiệp/đất vườn cùng mọi thủ tục về giấy tờ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho khách mua.
Tuy nhiên, hoạt động giao dịch này thường diễn ra ở các công ty bất động sản tư nhân và một số nhà đầu tư có vốn khá ở khu vực nhà đất Thủ Đức. Với những nhà đầu tư nhỏ, lẻ thì việc xuống tiền mua mảnh đất giá trị vài chục tỷ đồng là một sự cân nhắc kỹ về nguồn vốn. Đồng thời, những vấn đề liên quan như thủ tục pháp lý khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chi phí đóng thuế, thời gian triển khai… cũng là điều mà họ e ngại vì sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu tư.
Câu chuyện cụ thể của anh Minh đã từng phải bán tháo một miếng đất rộng gần 300m2 tại khu Đông Tăng Long, P.Trường Thạnh, Q.9 (thuộc thị trường nhà đất Thủ Đức). Theo anh Minh, thủ tục pháp lý phức tạp, không tách được nền và ra sổ hồng riêng là lý do anh từ bỏ đầu tư vào đất nông nghiệp.
Trường hợp khác của anh Khảo, chuyên viên môi giới đất nền khu vực Quận 9 – nhà đất Thủ Đức cho biết, không ít nhà đầu tư ban đầu gom đất nông nghiệp giá rẻ với ý định tách nền nhỏ bán lại cho khách mua ở.
Tuy nhiên, vì không chuyển đổi được lên đất ở hoặc không trường vốn để giữ đất đến giai đoạn tăng giá, họ đành bán lại cho một số công ty đầu tư đất nền trong khu vực. Theo anh Khảo, có những nhà đầu tư đã chấp nhận bán tháo, bán lỗ vì tính toán các chi phí như giá lên đất thổ cư, thuế đóng cho nhà nước, hạ tầng khu vực…. cao hơn giá bán nền ở thời điểm hiện tại.
Ngoài ra, nhiều trường hợp khách mua đất nông nghiệp để đón dự án mới trong khu đô thị nhưng vì một số lý do, quy hoạch đô thị vùng đó lại không diễn ra như kế hoạch khiến chủ đầu tư “tiền mất tật mang”.
Bên cạnh đó, hiện nay nhiều ngôi nhà đã xây được chục năm ở thị trường nhà đất Thủ Đức nhưng vẫn chưa nhận được sổ hồng vì vướng mắc về quy hoạch đất đai của quận hoặc do xây trái phép khi đất ở chưa hoàn thành thủ tục chuyển đổi.
Tóm lại, đất nông nghiệp ở thị trường nhà đất Thủ Đức vẫn đang là miền đất hứa mang đến nhiều tiềm năng phát triển cùng khả năng sinh lợi nhuận cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, ở đất nông nghiệp vẫn còn nhiều rủi ro về chuyển nhượng thành đất thổ cư nên hãy cẩn thận khi đầu tư bạn nhé!
