Trong báo cáo triển vọng cho quý III/2023 mà Vamihomes tổng hợp, CTCP Chứng khoán BIDV (BSC) đã cung cấp những dữ liệu từ CBRE về thị trường bất động sản thương mại. Chi tiết hơn, trong quý 2/2023, thị trường căn hộ tại TP HCM đã ghi nhận 1,250 sản phẩm mới, mức giảm 91% so với cùng kỳ năm trước và giảm 58% so với quý trước đó. Toàn bộ nguồn cung này đều xuất phát từ 3 đợt mở bán tiếp theo của các dự án hiện có.
Trong khi đó, tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới đạt 1,818 sản phẩm, giảm 9% so với quý trước và giảm 61% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung này bao gồm 2 dự án mới và 7 đợt mở bán tiếp theo của các dự án hiện có.
Trong nửa đầu năm 2023, công tác rà soát pháp lý dự án đạt cao điểm, cùng với tâm lý tiêu cực của người mua nhà, dẫn đến nguồn cung mới hạn chế. Giá bán căn hộ tại Hà Nội tăng 1.6% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm trước, trong khi TP HCM tăng 2.4% so với năm trước nhưng giảm 4.5% so với quý trước.
BSC dự kiến nguồn cung bất động sản mới sẽ cải thiện từ 2024, đặc biệt tại TP HCM, sau giai đoạn tháo gỡ vướng mắc pháp lý và thúc đẩy chính sách. Vấn đề pháp lý chủ yếu tập trung vào tranh chấp quyền sở hữu đất, đấu thầu chọn nhà đầu tư và tài chính dự án bị trì hoãn.
Tính tổng thể về thị trường bất động sản trên toàn quốc, ngành vẫn đang trong giai đoạn loại bỏ khó khăn và hoàn thiện pháp lý, dẫn đến việc nguồn cung vẫn chưa được mở rộng. Điều này thể hiện qua việc chỉ có 17 dự án mới được cấp phép (giảm 56% so với năm trước và 20% so với quý trước), cung cấp 7,187 sản phẩm (giảm 61% so với năm trước, nhưng tăng 20% so với quý 1/2023).
Trong quý 1/2023, lượng giao dịch bất động sản giảm 38.8% so với năm trước và 34.9% so với quý trước, chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền (giảm 56% so với năm trước và 55% so với quý đầu năm). Tuy nhiên, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng 192.5% so với năm trước và 272.7% so với quý trước.
Sự suy giảm mạnh ở lĩnh vực giao dịch đất nền cùng với sự phục hồi trong giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ cho thấy mục tiêu của Chính phủ về ổn định thị trường bất động sản và quá trình tái cấu trúc danh mục sản phẩm của các doanh nghiệp đang diễn ra.
Về phần trái phiếu, BSC cho biết giá trị trái phiếu đáo hạn trong 5 tháng cuối năm 2023 vẫn lớn. Dữ liệu từ Fiinrating và HNX cho thấy tổng giá trị trái phiếu đáo hạn riêng lẻ trong ngành bất động sản trong 5 tháng cuối năm 2023 là 65.7 nghìn tỷ đồng (chiếm 39% tổng dư nợ trái phiếu đáo hạn trên toàn thị trường), với các ngày đáo hạn chính tập trung vào tháng 8/2023 và tháng 12/2023.
Tuy nhiên, áp lực về thanh khoản đã giảm đáng kể từ đầu năm 2023 nhờ các biện pháp về trái phiếu và tín dụng, nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế theo chính sách của Chính phủ.
Đến ngày 30/6/2023, thị trường đã ghi nhận 89 tổ chức chậm thực hiện nghĩa vụ nợ TPDN với tổng giá trị 113,14 nghìn tỷ đồng kể từ khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP có hiệu lực. BSC nhận thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc phục hồi kinh tế chung và thúc đẩy thị trường bất động sản đặc biệt, thông qua việc ban hành hàng loạt thông tư và nghị định từ cuối tháng 3/2023.
Theo đánh giá của BSC, tín hiệu tích cực từ thị trường bất động sản phần nào xuất phát từ sự tương tác giữa các chính sách quản lý và tài chính tiền tệ, tập trung vào việc giải quyết hai điểm khó khăn chính hiện tại, đó là vấn đề pháp lý và nguồn vốn.
Cụ thể, trong nửa đầu năm 2023, việc hoàn thiện pháp lý đã thể hiện qua việc ban hành và điều chỉnh kịp thời các văn bản chính sách, rà soát tổng thể, xác định rõ ràng các vướng mắc và đưa ra các giải pháp hợp lý, tuân thủ thời hạn cụ thể. Đến cuối tháng 7/2023, Sở Xây dựng các địa phương đã giải quyết được 67/180 dự án tại TP HCM, 419/712 dự án tại Hà Nội, đồng thời đã đưa ra kiến nghị liên quan đến khó khăn của 65/65 dự án tại Hải Phòng, 75/75 dự án tại Đà Nẵng, 79/79 dự án tại Cần Thơ, 7 dự án tại Đồng Nai và dự án Novaworld Phan Thiết tại Bình Thuận.
Các chuyên gia của BSC cho rằng, giai đoạn nửa cuối năm 2023 sẽ tiếp tục thể hiện sự thực thi chính sách và giải quyết các vấn đề pháp lý mà các nhà phát triển đang đối mặt.
Về phần nguồn vốn, Nghị định 08/NĐ-CP và Thông tư số 02/2023/TT-NHNN đã đề cập đến việc giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ, tạo điều kiện vay vốn cho một số dự án đủ điều kiện và đã giảm mức lãi suất chung. Cụ thể, tính đến ngày 31/05/2023, 17 ngân hàng đã thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho khách hàng với tổng dư nợ gốc và lãi là 14.341 tỷ đồng. Đồng thời, tính đến ngày 30/06/2023, đã có 33 doanh nghiệp thành công gia hạn nợ với tổng giá trị gia hạn đạt 42.503 tỷ đồng (tương đương 55.5% tổng giá trị đáo hạn trong tháng 06/2023).
Tiếp tục tập trung vào hạ tầng kết nối là một đặc điểm quan trọng. Trong nửa đầu năm 2023, Bộ GTVT đã thực hiện giải ngân khoảng 34.465 tỷ VND (gấp đôi so với cùng kỳ 2022 và đạt 36.6% kế hoạch năm). Dựa trên điều này, các chuyên gia của BSC dự kiến rằng sự phát triển đồng bộ của giao thông kết nối sẽ dần giúp chuyển đổi nhu cầu từ khu vực nội thành sang các vùng ngoại ô và tỉnh lân cận, giảm áp lực cho các thành phố lớn, đặc biệt là khi quỹ đất còn hạn chế, từ đó thu hẹp khoảng cách giữa cung và cầu.
Tuy nhiên, thị trường cần thêm thời gian để “thẩm thấu” chính sách và khôi phục niềm tin của người mua nhà. Mặc dù nhu cầu thực vẫn rất lớn, thời gian phục hồi phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm việc phê duyệt các dự thảo luật và nghị định, cũng như việc phát hành các hướng dẫn thực hiện cụ thể từ phía cơ quan quản lý chính sách và cơ quan địa phương để mở khóa nguồn cung. Đồng thời, thị trường vẫn đang chờ đợi thông qua các văn bản pháp luật quan trọng như Luật Nhà ở (Sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (Sửa đổi), Luật Đất đai (Sửa đổi), Luật Giá (Sửa đổi) và Luật Đấu thầu (Sửa đổi).
Bằng cách này, BSC nâng đánh giá từ mức kém khả quan lên mức trung lập đối với thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2023 và năm 2024. Dù nguồn cung vẫn chưa được giải phóng ngay lập tức do sự tồn tại của “độ trễ” trong chính sách, những ngành đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. BSC nhận thấy sự đảo chiều của thị trường bất động sản là kết quả của nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ hai vấn đề chính là pháp lý và nguồn vốn. Cụ thể, trong phần pháp lý, dự kiến nửa cuối năm 2023 sẽ chứng kiến việc thực thi chính sách sau chuỗi thông tư và nghị định được ban hành. Về nguồn vốn tín dụng, lãi suất dự kiến sẽ được “nới lỏng” hơn và sự thu hẹp giữa cung và cầu sẽ được giảm nhờ hạ tầng giao thông hoàn thiện
Bài viết trên của Vamihomes đã cho thấy, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 đang chú trọng vào hạ tầng và nỗ lực giải quyết vướng mắc chính sách. Dù còn thách thức, tín hiệu tích cực này tạo ra triển vọng lạc quan cho tương lai. Kỳ vọng nửa cuối năm và 2024, thị trường sẽ tiếp tục hồi phục, đồng thời hoàn thiện hạ tầng giao thông. Điều này sẽ giúp thu hẹp khoảng cách cung-cầu, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
