Tại kênh bất động sản nói chung và nhà đất Thủ Đức nói riêng, hệ số K và bảng giá có mối quan hệ mật thiết với nhau. Theo đó, hệ số K là hệ số điều chỉnh giá nhà đất Thủ Đức, mọi bảng giá đều được dựa theo hệ số này để đảm bảo tính chân thật. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư, doanh nghiệp đi ngược lại với nguyên tắc này, vẫn ngang nhiên thiết lập bảng giá mới dù hệ số K vẫn “đứng yên”. Vậy hệ số K có tầm ảnh hưởng như thế nào? Thị trường bất động sản Thủ Đức sẽ ra sao nếu không áp dụng đúng hệ số đó. Cùng VamiHomes tìm hiểu chi tiết hơn sau bài viết này nhé!
Khái niệm hệ số K dành cho nhà đất Thủ Đức.
Với những thông tin mà VamiHomes tìm hiểu được, hệ số K trong lĩnh vực bất động sản, chính là hệ số điều chỉnh giá đất. Nói cách khác hệ số K khái niệm dùng để tính giá ở nhà đất Thủ Đức theo khung giá của nhà nước quy định. Tùy vào tình hình kinh tế, khả năng phát triển mà hệ số K đất đai do Ủy ban nhân dân các tỉnh quy định và sẽ có thay cho đổi theo từng năm, không cố định.
Với quy định này, đòi hỏi thị trường nhà đất Thủ Đức cũng như những địa phương khác phải áp dụng mức giá phù hợp dựa trên hệ số K. Đặc biệt, không tự động điều chỉnh giá chênh lệch, gây mất cân bằng giá ở thị cũng như xuất hiện nguy cơ giá ảo, tình trạng “bong bóng” khiến nhiều người hoang mang ở khu vực nhà đất Thủ Đức.
Theo thông tin gần đây, Sở Tài nguyên Môi trường TP HCM vừa có tờ trình gửi UBND TP HCM về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi năm 2021 tại nhà đất Thủ Đức và những địa phương khác.
Hệ số K ở nhà đất Thủ Đức vẫn giữ nguyên.
Đầu tiên là đất phi nông nghiệp, đối với đất ở vị trí 1: Đất có vị trí mặt tiền đường áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt giáp với đường được quy định trong bảng giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tại thị trường nhà đất Thủ Đức có hệ số K = 7,5;
Đối với các vị trí còn lại: Vị trí 2 là các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 5 m trở lên thị hệ số K = 0,5 vị trí 1. Vị trí 3 là các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 3m đến dưới 5 m hệ số K = 0,8 vị trí 2. Vị trí 4 là các thửa đất, khu đất có những vị trí còn lại có hệ số K = 0,8 vị trí 3.
Bên cạnh đó, đối với đất phi nông nghiệp khu vực nhà đất Thủ Đức không phải là đất ở thì đất thương mại, dịch vụ tính bằng 80% giá đất ở liền kề; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp tính bằng 60% giá đất ở liền kề. Đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất tôn giáo bằng 60% giá đất ở liền kề.
Đất nông nghiệp theo từng khu vực ở nhà đất Thủ Đức, cụ thể ở Thủ Đức thì đất nông nghiệp mặt tiền đường, đất thuộc khu dân cư hiện hữu và đất cùng thửa đất ở có K = 25; đất nông nghiệp thuần K = 20.
Áp dụng theo hệ số này, nhiều chuyên gia đầu ngành nhìn nhận hệ số K ở thị trường nhà đất Thủ Đức đang ổn định và không có sự tăng trưởng, do ảnh hưởng nhiều của dịch bệnh và những yếu tố khác. UBND thành phố yêu cầu tiến hành tổ chức triển khai thực hiện đảm bảo đúng quy định hiện hành, tránh tăng giá “ảo”.
Xem thêm: Phân khúc đất nền thị trường nhà đất Thủ Đức thời gian qua ra sao?
Giá nhà đất Thủ Đức không ngừng tăng dù hệ số K bình ổn.
Như thông tin đã chia sẻ, giá nhà đất Thủ Đức sẽ được áp dụng dựa theo việc điều chỉnh hệ số K. Tuy nhiên, nhiều khu vực tại đây có giá đất tăng trưởng, đi ngược với hệ số K mà nhà nước quy định, cụ thể:
Kể từ sau khi sáp nhập quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức thành một thành phố trọng điểm phía Đông, giá nhà đất Thủ Đức đã liên tục tăng nhiều đợt.
Theo thống kê của một đơn vị nghiên cứu thị trường, trong vòng 3 năm trở lại đây, giá bán căn hộ tại khu vực Thủ Đức tăng khoảng 50-80%. Cá biệt, các dự án khu vực Thủ Thiêm có giá bán tăng gần gấp đôi sau 3 năm, từ mức 2.700-3.500 USD/m2 lên 6.000-8.000 USD/m2. Với phân khúc thấp tầng, giá đất tăng trong khoảng 50-250% tuỳ khu vực.
Bên cạnh đó, trên nhiều tuyến đường ở Thành phố Thủ Đức như Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…, (thuộc quận 9 cũ), vị trí đất mặt đường đã lên tới 100 triệu đồng/m2. Tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70 – 90 triệu đồng/m2, tăng khoảng 40% so với năm 2019.
Theo các chuyên gia bất động sản nhận định, trong bối cảnh hai mức giá nhà nước và thị trường đang ngày càng bỏ xa nhau, người hưởng lợi nhiều nhất chính là giới đầu cơ đất đai lâu nay. Chẳng hạn như giá nhà đất Thủ Đức tăng từng ngày trong thời gian qua. Tuy nhiên, khi giao dịch, thì mức giá được áp dụng ghi trên hợp đồng công chứng mua bán nhà đất ở Thủ Đức để làm căn cứ tính thuế thật sự rất có lợi cho người bán.
Đặc biệt, khu vực nhà đất phường Trường Thọ, quận Thủ Đức đang là nơi có biến động giá đất khá mạnh. Nguyên nhân là bởi Trường Thọ được xác nhận sẽ là trung tâm hành chính của Thành phố Thủ Đức tương lai.
Nhiều dự án nhà phố dọc Quốc lộ 13, hay đại lộ Phạm Văn Đồng cũng đại diện cho phân khúc nhà phố “leo thang” ở nhà đất Thủ Đức. Chẳng hạn như dãy nhà phố mặt tiền chợ Bình Triệu, Quốc lộ 13 diện tích từ 55m2, 3 tầng với giá bán đã hơn 8 tỉ đồng giữa năm 2021, trong khi năm 2019 chỉ có giá khoảng 6 tỉ rưỡi.
Lý giải về tình trạng này, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường nhà đất Thủ Đức chủ yếu đang “dựa hơi” thông tin lên thành phố để ép giá chứ không hề tuân theo quy định về hệ số K. Nếu áp dụng mức giá theo hệ số K thì đã không xảy ra tình trạng “sốt” đất diện rộng như vậy.
Xem ngay bài viết: Tổng quan tình hình nhà đất Thủ Đức – Có thể bạn chưa biết!
Dự án nhà xã hội trì trệ thời gian dài vì “chờ” hệ số K.
Trong những năm qua, có nhiều dự án bị trì truệ suốt thời gian dài vì nhiều lí do khác nhau. Trong đó phải kể đên dự án nhà ở xã hội Bình Trưng Đông (tên thương mại Bluse Sky Tower) do Công ty Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư ở TP. Thủ Được được khởi công xây dựng từ năm 2017 nhưng đến nay vẫn chưa bàn giao nhà cho khách hàng.
Dự án Blue Sky Tower toạ lại tại đường 63, khu dân cư Bình Trưng Đông, quận 2 (nay là TP. Thủ Đức). Đây là vị trí khá đẹp bởi, cách hầm Thủ Thiêm khoảng 11km thông qua đường Nguyễn Duy Trinh, Mai Chí Thọ. Bao quanh dự án hệ thống tiện ích ngoại khu như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, chợ… đã hình thành tương đối.
Sở dĩ có việc kéo dài thời gian dự án cũng một phần ảnh hưởng từ hệ số K. Các chủ đầu tư và doanh nghiệp muốn có một bảng giá hoàn hảo nhất cho dự án bất động sản này trước khi hoàn công và đưa ra thị trường nhà đất Thủ Đức. Việc hoàn thành sớm hay muộn sẽ tác động rất nhiều đến giá thành và cả lợi nhuận của doanh nghiệp.
Như vậy, có thể thấy mối quan hệ mật thiết giữa hệ số K và giá nhà đất Thủ Đức luôn đi đôi với nhau. Đây cũng là thông tin hữu ích để khi bạn mua nhà tránh bị ép giá. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư cần phải tuân thủ theo bảng giá để điều chỉnh con số chốt hạ cho ra thị trường. VamiHomes hi vọng mang đến thông tin hữu ích với đọc giả, giúp bạn “bỏ túi” thêm nhiều bí kíp kinh doanh, mua bán nhà đất Thủ Đức hiệu quả.
