VamiHomes thông tin rằng, theo các chuyên gia, bất động sản đáp ứng được mục tiêu khai thác với dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng giá trị theo thời gian được xem như kênh trú ẩn an toàn trong năm nay.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, chia sẻ về các kênh đầu tư bất động sản ít rủi ro và hiệu quả trong 12 tháng tới. Dù có nhiều thách thức trong năm 2023, vẫn có một số loại bất động sản đáp ứng tiêu chí an toàn và hiệu quả. Điều kiện quan trọng để đạt được lợi nhuận là nắm giữ lâu hạn ít nhất 3 năm, bởi các cơ hội đầu tư ngắn hạn (lướt sóng, mua bán nhanh) đã không còn hiệu quả kể từ cuối năm trước đây.
Trên thị trường bất động sản phụ thuộc, các trường hợp bán tài sản trong năm 2022 đa số đã giảm giá bán để thu hồi dòng tiền nhanh, do tác động domino của tình trạng thiếu hụt dòng tiền và lãi suất tăng. Dư chấn này dự kiến sẽ kéo dài sang năm 2023 và có thể giảm dần khi đến cuối năm. Do đó, 9-12 tháng tới được coi là thời gian thuận lợi để mua tài sản với khả năng thương lượng giá hợp lý, tuy nhiên, lợi nhuận không tốt nếu bán tài sản ngay sau đó.
Theo ông Tuấn, tiêu chí đầu tư an toàn là mua tài sản có pháp lý hoàn chỉnh với giá cạnh tranh hoặc thấp hơn so với thị trường (không bị mua đắt, không bị mua hớ) và có khả năng bán được (có thanh khoản tốt). Trong khi đó, tiêu chí hiệu quả cần xét đến khả năng đạt lợi nhuận kỳ vọng, vừa từ việc cho thuê để có dòng tiền đều đặn, vừa từ tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Vì thị trường bất động sản cả sơ cấp lẫn phụ thuộc đều trầm lắng, thanh khoản suốt năm 2022 giảm, dự báo năm 2023 cũng chưa thể nhanh chóng phục hồi, việc đầu tư để nắm giữ và khai thác tiêu dùng nên tập trung vào nhóm bất động sản phục vụ dân sinh, có nhu cầu sử dụng cao để tránh rủi ro không mong muốn.
Ông Tuấn so sánh việc đầu tư bất động sản với các kênh khác bao gồm: chứng khoán (Vn-Index giảm 33% trong năm 2022), vàng SJC (tăng 8,68% năm qua), đồng ngoại tệ USD (biến động 2,09%), lãi suất tiết kiệm tối đa 6,5% trong 12 tháng gần đây và hiện nay đạt khoảng 9-9,5% một năm. Theo ông, để đầu tư hiệu quả, cần chọn loại bất động sản nào có thể đạt lợi nhuận vượt trội so với các kênh này và ít rủi ro. Ông Tuấn đưa ra 4 loại bất động sản mà nhà đầu tư cá nhân có thể tham khảo để đầu tư.
Nhà mặt phố
Nhà mặt phố, còn được gọi là nhà phố mặt tiền, tại TP HCM, đã ghi nhận lợi suất cho thuê trong 12 tháng qua trung bình đạt 1-2% một năm và cao nhất lên đến 2,9% một năm. Bên cạnh đó, có khả năng tăng giá khoảng 15-16% mỗi năm, với tổng biên lợi nhuận ước tính đạt 18,9% một năm. Các lợi nhuận này đã được ghi nhận từ năm 2022 và có khả năng tiếp tục trong năm 2023.
Tuy nhiên, loại tài sản này có giá trị rất lớn, thường hàng chục tỷ đồng một sản phẩm, dẫn đến thanh khoản chậm và kén khách mua đi bán lại. Vì vậy, để tối ưu hóa lợi nhuận, nhà đầu tư nên quyết định đầu tư vào nhà phố mặt tiền và nắm giữ lâu dài từ 3-4 năm trở lên, và ưu tiên chọn những tài sản có pháp lý hoàn chỉnh.
Trong quá trình nắm giữ, nhà đầu tư có thể tận dụng lợi thế khai thác dòng tiền ổn định từ việc cho thuê mặt bằng. Dữ liệu của Batdongsan cho thấy trong năm 2022, mức độ quan tâm đến việc cho thuê nhà mặt phố tại TP HCM tăng 263% so với năm trước. Điều này cho thấy thị trường cho thuê nhà mặt phố có xu hướng tích cực, mặc dù vẫn chưa phục hồi hoàn toàn như thời kỳ thịnh vượng trước đại dịch vào năm 2019, nhưng đã có sự hồi phục so với các năm khó khăn trong đại dịch năm 2020-2021.
Đối với nhà đầu tư có vốn, năm 2023 có thể là cơ hội để mua nhà mặt phố với giá “mềm” hơn so với vùng đỉnh trước đây 1-2 năm. Hơn nữa, họ nên kiên nhẫn chờ đợi thời cơ chín muồi khi thị trường bất động sản cải thiện thanh khoản trong vài năm tới, tạo ra nhiều cơ hội để bán và thu lời.
>>> Xem thêm: Tổng hợp kinh nghiệm mua bán nhà đất Thủ Đức không phải ai cũng biết!
Nhà riêng lẻ
Nhà riêng lẻ, hay còn được gọi là nhà phố hẻm tại TP HCM, đạt tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê khoảng 2-2,6% một năm, với khả năng tăng giá khoảng 10% một năm, tổng cộng biên lợi nhuận đầu tư trong năm vừa qua đạt 12,6%. Dự kiến biên lợi nhuận này sẽ tiếp tục duy trì trong năm 2023, do lượng tìm kiếm thuê nhà riêng lẻ trong năm 2022 đã tăng đáng kể, lên đến 157% so với năm 2021, cho thấy nhu cầu thuê loại tài sản này đang gia tăng mạnh mẽ.
Nhà riêng lẻ có ưu điểm là tổng giá trị tài sản vừa phải, dao động từ 3-5 tỷ đồng hoặc phân khúc nhỉnh hơn, có giá khoảng 6-8 tỷ đồng một căn, vốn ít hơn so với nhà phố mặt tiền có giá hàng chục tỷ đồng một căn. Điều này khiến nhà riêng lẻ có mức độ quan tâm cao hơn từ phía khách hàng, và không kén khách như nhà phố mặt tiền.
Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường năm 2023 vẫn còn nhiều khó khăn về thanh khoản, nếu đầu tư vào nhà riêng lẻ, người mua nên có ý thức nắm giữ tài sản lâu dài ít nhất 2-3 năm trở lên để tối ưu hóa lợi nhuận.
Khi mua nhà riêng lẻ, cần thực hiện các bước thẩm định giá, kiểm tra quy hoạch (vì thường hay vướng quy hoạch hẻm, lộ giới), và chỉ nên mua nhà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà để đảm bảo quyền lợi và tính pháp lý cho chủ sở hữu.
Nhà trọ
Nhà trọ, phòng trọ cho thuê là loại tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của đại đa số người lao động từ tầng lớp bình dân đến trung lưu mới nổi. Trong năm 2022, loại tài sản này đạt tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 4-5%, phụ thuộc vào vị trí và có khả năng gia tăng giá trị lên đến 15% khi vẫn nắm giữ trong dài hạn. Tổng biên lợi nhuận cả năm qua của loại tài sản này ước tính đạt 19-20%, dựa trên giá trị dòng tiền. Mức độ quan tâm đến nhà trọ cho thuê trên các chợ bất động sản trực tuyến đã tăng 84% trong năm qua và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong 12 tháng tới.
Ưu điểm của nhà trọ là phân khúc cho thuê giá vừa phải, ít kén khách, và giá trị đất của khu nhà trọ tăng theo thời gian nếu đầu tư lâu dài. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng để hoàn vốn khi đầu tư vào nhà trọ thường mất thời gian khấu hao suất đầu tư, sau đó mới bắt đầu có lãi. Thời gian phù hợp để đạt biên lợi nhuận tối ưu thường mất từ 3-5 năm hoặc có thể lâu hơn tùy vào phân khúc trung cấp hoặc bình dân.
Đất nền vùng ven
Đất nền vùng ven là loại tài sản có xu hướng tăng giá chủ yếu nhờ kỳ vọng vào tương lai, nhưng trong năm 2022 đã trải qua nhiều biến động, đi kèm với tình trạng giảm giá mạnh và thanh khoản giảm xuống. Trong 12 tháng qua, đất nền tại các huyện ven TP HCM như Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi đã ghi nhận tình trạng giảm giá tại một số khu vực với biên độ điều chỉnh dao động từ 10-25% tùy thuộc vào khu vực.
Dữ liệu từ Batdongsan cũng cho thấy đất nền tại các tỉnh giáp ranh Sài Gòn như Bình Dương đi ngang, Bình Phước đã giảm giá 8% trong giai đoạn từ tháng 12/2021 đến tháng 12/2022, còn đất nền tại Long An đi ngang trong suốt khoảng thời gian từ tháng 3/2022 đến tháng 12/2022. Đất nền phía Nam đã ghi nhận tình trạng giảm giá cục bộ, trong khi đất nền vùng ven phía Bắc gồm các tỉnh Bắc Giang, Quảng Ninh, Hưng Yên, Hòa Bình đã đồng loạt giảm giá từ 7-22% trong 9 tháng cuối năm 2022.
Dự báo cho thị trường đất nền vùng ven, tình trạng giảm giá có thể tiếp tục trong năm 2023, đặc biệt tại các khu vực từng ghi nhận sốt đất. Do đó, 12 tháng tới là thời điểm thích hợp để mua vào đất nền vùng ven với giá hấp dẫn, sau đó nắm giữ và tích sản (tích lũy tài sản). Tuy năm 2023 không phải thời điểm thuận lợi để bán ra.
>>> Xem thêm: Mua nhà cuối năm – Tại sao không?
Đất nền không có chức năng tiêu dùng phục vụ dân sinh, do đó khó có khả năng cho thuê với thu nhập đáng kể. Nếu mua đất nền, ưu tiên chọn khu vực có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), và đặc biệt chú trọng đến vị trí có kết nối hạ tầng đồng bộ hoặc gần khu dân cư hay gần khu công nghiệp. Điều này sẽ tạo cơ hội xây dựng công trình trên đất để cho thuê, khai thác và nắm giữ trong 3-5 năm trở lên, từ đó tối ưu hóa lợi nhuận từ thu nhập cho thuê và gia tăng giá trị đất ít nhất là 15% mỗi năm, càng nắm giữ lâu lợi nhuận càng tăng dần theo thời gian.
Tổng kết lại, nhà đầu tư năm 2023 nếu quyết định chọn đầu tư vào 4 nhóm tài sản đạt tiêu chí an toàn và hiệu quả, bao gồm nhà phố mặt tiền, nhà riêng lẻ, nhà trọ và đất nền, cần thận trọng rà soát pháp lý và sau đó xem xét giá cả, vị trí và hạ tầng trước khi đưa ra quyết định mua.
Trong năm 2023, thị trường bất động sản dự kiến vẫn có nhu cầu lớn về tiền mặt, do đó, nhà đầu tư cần lập kế hoạch dòng tiền dài hạn và có chiến lược mua vào và nắm giữ tài sản dài hạn để hạn chế rủi ro và đạt được lợi nhuận cao hơn.
Truy cập ngay VamiHomes để xem chi tiết các dự án nhà đất Thủ Đức uy tín, chất lượng tại đây!
