Năm 2021 khép lại với những thăng trầm đối với kinh tế nước nhà và cả thị trường bất động sản. Nhất là đợt dịch Covid – 19 lần thứ tư khiến hàng loạt nghịch lý xuất hiện lên thị trường địa ốc khiến giá nhà đẩy lên đỉnh điểm. Dư âm này còn tồn đọng lại trong năm mới 2022. Có 4 nghịch lý xuất hiện trên thị trường nhà ở, cùng VamiHomes tìm hiểu ngay bài viết này để hiểu thêm nhé!
Khan hiếm nhà giá thấp – Thừa nhà giá cao.
Ảnh hưởng nguồn nhà ở năm ngoái, những ngày đầu năm mới thị trường địa ốc TP.HCM ghi nhận phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ liên tục vắng bóng trên thị trường.
Trong quý I năm 2021, chung cư phân khúc trung cấp chiếm 41% nguồn cung nhà ở, căn hộ hạng sang chiếm 39% tổng nguồn cung, nhà cao cấp chiếm 20% và không có dự án căn hộ bình dân nào được chào bán. Sang quý II và III, nguồn cung nhà ở TP HCM tập trung tại khu Đông, chủ yếu là căn hộ cao cấp và hạng sang.
Tình trạng thiếu hụt nhà giá rẻ này càng bị đẩy lên đỉnh điểm khi càng về cuối năm 2021, các dự án mới đều rơi vào nhóm chung cư từ phân khúc trung – cao cấp trở lên. Đến đầu quý IV, TP Thủ Đức là nơi phủ sóng 95% nguồn cung mới đều thuộc phân khúc giá cao trong khi chỉ có 5% rổ hàng xuất hiện ở trục đô thị phía Tây Sài Gòn là nhà trung cấp.
VamiHomes thừa nhận có tình trạng lệch pha cung cầu, các dự án cao cấp, hạng sang lấn lướt nhà vừa túi tiền tuy đã được cảnh báo một vài năm trước nhưng đang ở mức báo động tại TP HCM trong năm 2021.
Đặc biệt, sau các phiên đấu giá đất Thủ Thiêm hôm 10/12 với mức giá lập đỉnh 2,45 tỷ đồng một m2 đất trên bán đảo này, tình trạng lệch pha cung cầu nhà ở tại TP HCM có thể bước vào giai đoạn căng thẳng hơn trước.
Dự báo năm 2022, giá nhà có nguy cơ bị đẩy lên cao hơn nữa trên cơ sở chi phí giá đất tăng, để tối ưu hóa lợi nhuận. Nghịch lý cung – cầu xuất hiện khi nhu cầu nhà bình dân rất lớn song không có nguồn cung đáp ứng. Điều này càng dấy lên mối lo phân khúc nhà bình dân sẽ vắng bóng trong tương lai, đồng nghĩa với việc người dân thu nhập tầm trung khó mà mua được nhà ở, đe dọa đến an sinh nhà ở, thị trường địa ốc phát triển lệch pha, khó bền vững.
Gia thuê nhà giảm – Giá bán nhà tăng.
Tại TP HCM giá chào bán căn hộ sơ cấp liên tục tăng suốt 1 năm qua. Mặt khác, thị trường nhà cho thuê lại khủng hoảng rớt giá do tác động nặng nề của đợt dịch lần thứ tư.
Ảnh hưởng từ việc phong tỏa thành phố nhiều tháng khiến các doanh nghiệp kinh doanh bị “đóng băng”, kéo theo nhà phố cho thuê giảm giá 50%, thậm chí có chủ nhà còn miễn tiền thuê trong thời gian này. Phân khúc nhà thuê cũng lao dốc cùng với làn sóng trả nhà, trả mặt bằng, diễn ra mạnh nhất trong vòng một thập kỷ qua. Giá thuê nhà chung cư cũng ghi nhận sụt thêm 10-20% so với năm trước do người thuê nhà giảm hoặc mất thu nhập mùa dịch. Riêng nhà trọ, phòng cho thuê chịu ảnh hưởng tiêu cực tình trạng mất việc do phong tỏa khiến người lao động bỏ phố về quê hàng loạt.
Như vậy, nghịch lý giá chào bán bất động sản tăng – giá thuê lao dốc mạnh, ngược chiều giá bán cho thấy lực cầu của thị trường nhà cho thuê đang ở mức rất kém. Để giá nhà cho thuê tại TP HCM hồi phục cần đạt tình trạng kiểm soát dịch bệnh tốt, phủ vaccine mũi ba toàn thành phố.
Mua dễ – Bán khó.
Tính thanh khoản kém chính là nguyên nhân chính khiến dự án tuy dễ mua nhưng khó bán. Thanh khoản thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp xuống thấp nhất trong 3-5 năm trở lại đây. Chỉ khi đến quý IV, thành phố chuyển sang giai đoạn bình thường mới, sức mua cải thiện dần nhưng vẫn kém so với cùng kỳ và chỉ ở mức trung bình so với trước đợt dịch lần thứ tư.
Trong đợt dịch Covid-19 lần thứ tư đã khiến lượng giao dịch tài sản trên thị trường thứ cấp phía Nam giảm mạnh. Nhiều nhà đầu tư không vượt qua được khó khăn trong đợt dịch vừa qua. Cùng với tâm lý thận trọng hơn mạo hiểm. Không ít trường hợp bán hòa vốn để giảm áp lực lãi vay. Các tài sản giá trị lớn 10-20 tỷ đồng được rao bán rất nhiều nhưng khó thoát hàng.
Tâm lý người mua cũng ảnh hưởng ít nhiều do dịch. Trước khi họ xuống tiền mua nhà đất mùa dịch phải tính xem tài sản này mua xong rồi có bán được không? Bởi mua dễ bán sẽ là “nấm mồ chôn tài sản”, nhất là trong thời điểm nhạy cảm thị trường phụ thuộc rất lớn vào việc kiểm soát dịch bệnh.
Theo VamiHomes, phương án an toàn nhất là không nên vay vốn để đầu tư. Nếu vay, tỷ trọng vốn vay chỉ nên chiếm tối đa 30% trên vốn tự có để tránh tối đa những rủi ro không đáng có.
Giá nhà đi lên – Kinh tế thụt lùi.
Dữ liệu tổng hợp từ VamiHomes cho thấy, năm 2021 chào bán nhà chung cư lẫn nhà liền thổ TP.HCM (liên tục tăng trong khi tăng trưởng GDP giảm, thậm chí bị âm ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.
Giá chào bán nhà phố, biệt thự trên thị trường thứ cấp ghi nhận từ các giỏ hàng cố định đã tăng trung bình 13% theo năm trong quý II. Nhà liền thổ tại quận 7, thuộc khu Nam Sài Gòn, có mức tăng cao nhất với 20% theo năm trong khi các quận 9, Nhà Bè, quận 2 và Gò Vấp leo thang 13-19% so với cùng kỳ năm trước.
Đến quý III là giai đoạn kinh tế TP HCM chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, các đợt phong tỏa kéo dài khiến thị trường ế ẩm, thanh khoản kém nhất 5 năm, giá chào bán căn hộ tại thành phố vẫn tăng 5-10%. Sang quý IV, TP HCM dỡ phong tỏa, bắt đầu sống chung với Covid-19, giá chào bán nhà giai đoạn tiếp theo tăng trung bình 3-5% so với đợt mở bán trước.
Việc tăng giá nhà trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát nặng nề, kinh tế khó khăn là một nghịch lý đang diễn ra thường xuyên tại thị trường TP HCM suốt năm 2021. Bởi theo nguyên tắc thông thường, các cuộc khủng hoảng bất động sản từng diễn ra trước đây trong lịch sử luôn gắn liền với khó khăn của nền kinh tế. Trong khi đó, ngay cả khi tăng trưởng GDP của thành phố giảm, giá nhà vẫn tăng là một điều đáng lo hơn đáng mừng.
Như vậy, thị trường bất động sản năm 2021 đã có nhiều biến động, xuất hiện nhiều nghich lý thách thức sự tăng trưởng và phát triển bền vững. Bước sang năm mới 2022, VamiHomes hi vọng những chính sách khắc phục, cải thiện thị trường địa ốc cùng sự phát triển bền vững, hợp lý nhất!
