Nhà đất Thủ Đức đang là điểm nóng đầu tư tại thị trường địa ốc TP.HCM. Vì thế, tình hình giá cả, phân khúc, hạ tầng,… ở đây trong 10 năm qua cũng chính là vấn đề nhiều người quan tâm. Hãy đọc bài viết này của Vamihomes để cập nhật những thông tin mới nhất về giá, cung cầu của nhà đất khu vực Thủ Đức nhé!
Lợi thế vô vàn – Tiềm năng vượt trội của nhà đất Thủ Đức.
Là khu vực phía Đông của TP.HCM, Quận Thủ Đức (cũ) giáp quận 2, quận 9, Bình Thạnh, phía Bắc giáp TP. Dĩ An và Thuận An của tỉnh Bình Dương, những địa bàn có thị trường BĐS rất phát triển, tạo lực đẩy cho nhà đất Thủ Đức.
Đồng thời, đây cũng là nơi có hạ tầng giao thông phát triển với nhiều tuyến đường liên kết Thủ Đức với đường giao thông nội thị. Quận Thủ Đức còn có cụm cảng Trường Thọ, giữ vị trí kết nối quan trọng của TP.HCM.
Về hạ tầng xã hội, Thủ Đức có nhiều trường đại học: Làng Đại học Thủ Đức với nhiều trường ĐH danh tiếng như ĐH Bách Khoa, ĐH Khoa học Tự nhiên; ĐH Khoa học XH & NV; ĐH Quốc Tế; ĐH Công nghệ TT…, khu công nghiệp CN Linh Xuân – Linh Trung; KCN Bình Chiểu, chợ Bình Triệu, chợ Thủ Đức, Linh Xuân, Phước Long, Hiệp Phú, Tăng Nhơn Phú… đáp ứng tốt nhu cầu của người dân nên là lợi thế cho việc thu hút nguồn nhân lực và tạo điều kiện phát triển các loại hình nhà ở khu vực thị trường BĐS Thủ Đức.
Chợ: Về nguồn cung dự án BĐS, theo dữ liệu mà Vamihomes cập nhật được trên các trang bất động sản chính thống, trên địa bàn quận Thủ Đức hiện có hơn 90 dự án nhà đất Thủ Đức đang hoạt động hoặc triển khai. Con số này thấp hơn nhiều so với quận 2 (150 dự án) và quận 9 (170 dự án). Cơ cấu nguồn cung dự án nhà đất tại Thủ Đức có hơn 51% là chung cư, còn lại là KDC, nhà phố:
Nổi bật là KĐT Vạn Phúc City là dự án có quy mô lớn nhất (198ha) cũng là KĐT mới duy nhất của quận Thủ Đức. Quận còn có khu phức hợp quy mô trung bình là Green Home (79,5ha) còn lại trên địa bàn chủ yếu là các KDC, Khu căn hộ dưới 10ha.
Từ khi lên thành phố vào năm 2021, Thủ Đức cùng với quận 2, quận 9 được định vị là đô thị hạt nhân của TP.HCM, liên tục được đầu tư hạ tầng trong những năm qua. Chẳng hạn tuyến metro số 1, các tuyến cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, tuyến Vành đai 3… giúp kết nối Thủ Đức đến các quận Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Quận 1 qua đường Điện Biên Phủ nên giờ đây Thủ Đức không còn là vùng ven xa xôi mà được định vị là một địa bàn ưa thích của người mua nhà đất Thủ Đức giá vừa tầm mà vẫn đảm bảo được công việc cũng như cuộc sống tiện nghi.
Bên cạnh đó, việc triển khai đường Vành đai 2 (đoạn từ nút giao Bình Thái đến đại lộ Phạm Văn Đồng), cầu nối bán đảo Thanh Đa (Q. Bình Thạnh) với quận Thủ Đức và công trình nâng cấp, mở rộng đường Tô Ngọc Vân lên 30 mét cũng giúp thị trường nhà đất Thủ Đức càng thu hút người dân sở hữu bất động sản để sinh sống và đầu tư.
Sở hữu nhiều lợi thế đắc địa từ vị trí, hạ tầng giao thông, các công trình tiêu biểu,… đã giúp cho cuộc sống của người dân ở đây được nâng cấp, hứa hẹn trở thành một thị trường nhà đất Thủ Đức sôi động và “hái ra tiền”.
Giá & nguồn cung nhà đất Thủ Đức từ năm 2011 -2021.
Dựa trên những tác động của quy hoạch, chính sách và kinh tế vĩ mô, trong 10 năm qua, thị trường nhà đất Thủ Đức được chia thành 3 giai đoạn chính:
Giai đoạn 1 từ 2011-2014: Nhiều biến động nhưng mạnh nguồn cung.
Thị trường nhà đất Thủ Đức nói riêng và bất động sản cả nước nói chung đang rơi vào tình trạng “đóng băng” vào giai đoạn này, lượng hàng tồn kho rất lớn sau ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Cũng thời gian này, nhiều chủ đầu tư không đủ tài chính phải “bán tháo” các dự án nhà đất ở Thủ Đức.
Tuy nhiên đây cũng là giai đoạn nguồn cung mới của thị trường vô cùng dồi dào, đặc biệt là loại hình chung cư giá bình dân. Một loạt dự án căn hộ có giá chỉ từ 13-15 triệu/m2 xuất hiện tại thị trường nhà đất Thủ Đức như:4S Linh Đông,Chung cư Linh Trung, First Home Premium Thủ Đức,….
Loại hình đất nền Thủ Đức năm 2013 có giá rơi vào khoảng 8-12 triệu/m2, dự án có vị trí đẹp từ 15-18 triệu/m2. Mức giá này đã được chiết khấu từ 20-40% so với giai đoạn 2008-2010.
Có thể nói năm 2011-2014 là giai đoạn đen tối của thị trường BĐS Thủ Đức, không chỉ tồn kho, bán tháo dự án mà pháp lý cũng lỏng lẻo, nhiều chủ đầu tư ôm tiền bỏ trốn, vi phạm xây dựng diễn ra rất phổ biến.
Tuy có nhiều biến động, nhưng thị trường nhà đất Thủ Đức dần phục hồi và “bước sang trang mới” khi cuối năm 2014 thanh khoản được khơi thông nhờ các gói hỗ trợ từ Chính phủ, trong đó có gói 30.000 tỷ đồng.
Giai đoạn 2 từ 2015-2017: Bùng nổ đất nền phân lô.
Ở giai đoạn thứ 2 này, thị trường nhà đất Thủ Đức khởi sắc và có đầy đủ những yếu tố để tăng trưởng mạnh mẽ như:
- Tâm lý thị trường tốt lên;
- Thanh khoản cải thiện;
- Quận ban hành chính sách phân lô đơn giản để thu hút đầu tư;
- Quy hoạch metro, vành đai, cao tốc ở khu vực phía Đông bao gồm Thủ Đức;
- Mặt bằng giá còn hấp dẫn;
- Quỹ đất dồi dào…
Nếu ở giai đoạn trước thị trường xuất hiện nhiều dự án chung cư bình dân thì giai đoạn 2015-2017 thị trường BĐS Thủ Đức bùng nổ đất nền phân lô do nới lỏng chính sách phân lô.
Đất nền phân lô chủ yếu nằm ở mặt đường lớn như Phạm Văn Đồng, Đặng Văn Bi… với giá bán dao động từ 20-45 triệu/m2. Ngoài ra còn nhiều dự án phân lô nhỏ lẻ chỉ vài chục nền nằm rải rác trong các khu dân cư với giá 15-18 triệu/m2. Năm 2017 được coi là năm thăng hoa của đất nền khu Đông với giá tăng 20-40% so với năm 2016. Giá tăng nhưng thanh khoản vẫn rất tốt, thậm chí đất nền đường Phạm Văn Đồng không còn hàng để bán. Ngay cả những nền vị trí hẻm, đường nhỏ cũng tăng giá cao và được săn đón bởi người mua ở lẫn nhà đầu tư thứ cấp.
Không chỉ riêng đất nền mà giá các loại hình nhà đất khác tại Thủ Đức cũng tăng mạnh. Đơn cử giá căn hộ chung cư giai đoạn này tăng trung bình khoảng 20% so với năm 2011-2014, từ mức 14 triệu/m2 lên 17 triệu/m2. Dự án sơ cấp giá rẻ nhất giai đoạn này có giá từ 700 triệu/căn. Các dự án tầm trung, cao cấp như Saigon Avenue; Moonlight Residences; Him Lam Phú Đông Opal Garden; Sunview Town… đều thiết lập mặt bằng giá mới, từ 1,6 tỷ đến trên dưới 2 tỷ đồng/căn.
Bên cạnh đó, loại hình nhà riêng giai đoạn này cũng giao dịch rất sôi động với giá phổ biến từ 1,8-2,5 tỷ/căn, những căn trên 3 tỷ đồng được mua nhiều với mục đích đầu tư cho thuê. Nhà mặt tiền phường Hiệp Bình Phước, Thủ Đức giá từ 25-28 triệu/m2 năm 2015 tăng lên 33-38 triệu/m2 năm 2018, nhà hẻm xe hơi Thủ Đức từ mốc 18-20 triệu/m2 tăng lên 20-24 triệu/m2.
Giai đoạn 3 từ 2018-2021: Giá “leo thang” – Giao dịch chững.
Sau những bùng nổ giai đoạn 2, mọi người kỳ vọng thị trường nhà đất Thủ Đức sẽ có những bước tiến mới. Tuy nhiên, vào năm 2016-2017 bất động sản khu vực này lại có dấu hiệu chững và đi ngang từ năm 2018-2020. Dù thị trường yên ắng giao dịch do khan hiếm nguồn cung nhưng giá nhà đất vẫn neo cao thậm chí tiếp tục tăng.
Đặc biệt, phải kể đến những ảnh hưởng của dịch Covid-19 bùng mạnh trong 2 năm 2019-2020 khiến các giao dịch ít dần nhưng giá nhà vẫn “sốt”. Đồng thời, năm 2021 khi chính thức sáp nhập vào TP. Thủ Đức, giá nhà đất quận này lại tăng mạnh. Cụ thể, so với năm 2019 giá đất theo tin đăng tăng 67%, giá chung cư tăng 38%; giá nhà riêng; nhà phố, biệt thự tăng 30-33%.
Theo những nguồn tin mà Vamihomes tổng hợp được, giá đất trung bình tại Thủ Đức hiện dao động từ 50-70 triệu/m2; giá nhà riêng khoảng 83 triệu/m2; giá nhà mặt phố khoảng 114 triệu/m2; giá căn hộ khoảng 37 triệu/m2 cho phân khúc trung cấp, cá biệt có những dự án căn hộ giá trên dưới 100 triệu/m2 cho phân khúc cao cấp.
Đây là mức giá rao bán trung bình, còn cục bộ tuyến đường, dự án đã có mặt bằng giá mới rất cao. Ví dụ đường Võ Văn Ngân hiện có giá nhà đắt đỏ nhất nhì Thủ Đức như đoạn gần Ngã tư Thủ Đức và ĐH Sư phạm Kỹ Thuật giá nhà từ 160-190 triệu/m2. Nhà cấp 4 đường tô ngọc vân diện tích 150m2 có giá từ 22-25 tỷ đồng/căn…
Loại hình căn hộ cũng có nhiều dự án có giá thứ cấp trên 45 triệu/m2, hay ở tầm đắt đỏ có giá từ 94 triệu/m2… Tuy nhiên, so với quận 2 và quận 9 thì nhà đất Thủ Đức vẫn có nhiều dự án nhà phố giá không quá cao, đáp ứng được nhu cầu ở thực của nhiều người như : Nhà phố Lộc Vừng – QL13, nhà phố đường 26 Phạm Văn Đồng, nhà phố hẻm 606 ngay cân Nhơn Hòa,….
Đặc biệt trong giai đoạn này TP.HCM đưa ra những chính sách siết phân lô tách thửa khiến nguồn cung nhà đất tại Thủ Đức càng thêm khan hiếm. Trong cả năm 2020-2021 địa bàn quận gần như không phát sinh nguồn cung mới, ngoại trừ sản phẩm đến từ giai đoạn tiếp theo của KĐT Vạn Phúc City.
Thị trường nhà đất Thủ Đức trong năm 2022 như thế nào?
Trong khoảng thời gian từ đầu năm 2022 đến nay thị trường nhà đất Thủ Đức ghi nhận giá vẫn còn “leo thang” và chưa có dấu hiệu “hạ nhiệt”. Theo báo cáo thị trường quý 2/2022, giá nhà riêng, nhà phố tại Thủ Đức tăng 3% so với cùng kỳ. Thanh khoản trên thị trường khá chậm do nhà đầu tư phải bỏ ra một lượng vốn rất lớn mới có thể tham gia, còn đa số người mua ở thực khó có thể tiếp cận mức giá này, ngoại trừ loại hình căn hộ vẫn có nhiều lựa chọn ở phân khúc giá tầm trung.
Vamihomes đã tổng hợp những thông tin về cung cầu, giá cả, giao dịch,… của thị trường nhà đất Thủ Đức trong thập kỷ qua. Theo đó, các chuyên gia bất động sản nhận định năm 2023 thị trường BĐS nói chung sẽ có nhiều bước tiến mới bùng nổ hơn, sôi động hơn. Hãy bấm truy cập tại đây để xem thêm nhiều dự án bất động sản nổi bật ở khu vực TP. Thủ Đức nhé!
