Theo nguồn tin Vamihomes được cập nhật mới nhất, trong dự thảo Luật nhà ở sẽ có những gợi ý loại bỏ quy định về thời hạn trong giao dịch mua bán nhà ở.
“Dự thảo đang nỗ lực để tiếp tục ghi nhận sở hữu nhà có thời hạn, sau khi UBTV Quốc hội không đồng ý với việc áp đặt quy định thời hạn sở hữu đối với căn hộ chung cư”, TS. Nguyễn Thị Nga đã nhận xét.
Vấn đề về thời hạn sở hữu nhà ở vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Mặc dù đề xuất về việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư không được UBTV Quốc hội thông qua, nhưng trong buổi Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tổ chức ngày 8/8 bởi Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, TS. Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội đã đưa ra ý kiến rằng tình trạng này vẫn chưa được giải quyết một cách triệt để.
Theo nội dung của Dự thảo Luật Nhà ở, vẫn được ghi nhận rằng việc công nhận quyền sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ áp dụng trong “những trường hợp mua bán nhà ở với thỏa thuận thời hạn theo quy định tại khoản 1 của Điều 164 trong Dự thảo Luật Nhà ở”.
Tuy nhiên, so sánh với quy định tại Điều 133 của Dự thảo Luật Đất đai liên quan đến việc đăng ký các biến động, không có sự ghi nhận về việc sở hữu nhà sẽ kết thúc sau một thời gian cụ thể trong các hợp đồng mua bán nhà, để thực hiện việc đăng ký các biến động này.
Do đó, TS. Nguyễn Thị Nga đã đưa ra đánh giá như sau: “Dự thảo đang nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để tiếp tục ghi nhận về quyền sở hữu nhà với thời hạn, sau khi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội không ủng hộ việc thực hiện quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, bởi vì việc này đang can thiệp vào quyền sở hữu tài sản của người dân.
Dựa trên quy định này, có vẻ như vấn đề về thời hạn sở hữu nhà đang được “nhả bóng” về phía chủ sở hữu nhà. Nói cách khác, thay vì Luật trực tiếp ghi nhận quyền “sở hữu nhà với thời hạn”, thì với quy định hiện tại, thời hạn sở hữu nhà sẽ được các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.
Trong thực tế, việc xây dựng dự án nhà ở bởi chủ đầu tư chỉ được thực hiện theo một thời hạn cụ thể. Do đó, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, mặc dù không có trực tiếp, nhưng thời hạn thực hiện dự án sẽ ảnh hưởng tới hợp đồng. Điều này có thể dẫn đến việc người mua bị “ép buộc” trở thành chủ sở hữu căn nhà có thời hạn. Tuy nhiên, khi định rõ chủ sở hữu có thời hạn, điều này có nghĩa Luật Nhà ở đang can thiệp vào quyền sở hữu tài sản của chủ nhân.
Ngoài ra, theo TS. Nga, điều này có sự xung đột với Hiến pháp bảo vệ quyền sở hữu tư nhân và Bộ luật Dân sự về quyền sở hữu tài sản, trong đó quy định rằng “không ai có thể bị hạn chế hoặc bị tước đoạt trái với pháp luật về quyền sở hữu hoặc các quyền khác liên quan đến tài sản”, và “trong các tình huống thực sự cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích quốc gia, trong trường hợp khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước có thể thu mua hoặc tạm dùng tài sản của tổ chức hoặc cá nhân và bồi thường tài sản theo giá thị trường tại thời điểm đó”.
“Việc giữ lại quy định như vậy sẽ có tác động lớn đến quyền lợi của người dân và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, cũng như tác động đến thị trường bất động sản. Tôi đề xuất loại bỏ quy định về thời hạn trong giao dịch mua bán nhà ở”, TS. Nguyễn Thị Nga đã trình bày quan điểm của mình.
Về vấn đề này, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng chia sẻ ý kiến, cho rằng dựa trên quyền sở hữu tài sản, việc công nhận quyền sở hữu nhà là lâu dài đối với người dân. Tuy nhiên, trong thực tế ở một số đô thị lớn, đã có các trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ chung cư với thời hạn nhất định, với giá thấp hơn và người mua sẵn sàng mua với thời hạn được thỏa thuận trước.”
Ông Tùng cho rằng, điều này có thể được thực hiện thông qua việc giao dịch theo Luật Dân sự, dựa trên cam kết thỏa thuận giữa hai bên. Khi thời hạn cam kết kết thúc, quyền sử dụng căn hộ chung cư sẽ được chuyển trả lại cho chủ đầu tư – bên bán.
“Luật cấp đất cho doanh nghiệp thường có thời hạn, tuy nhiên, khi doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở thương mại và tiến hành bán căn hộ cho người dân để sử dụng lâu dài, vấn đề này cần được đặt ra để tiếp tục được nghiên cứu và điều chỉnh”, ông Tùng đã nhấn mạnh.
Nhằm tránh tình huống xảy ra tranh chấp và xung đột trong việc quản lý và sử dụng chung cư
“Trong quá trình thực thi pháp luật, có thể xảy ra tranh chấp và xung đột giữa chủ đầu tư và ban quản trị, cũng như giữa ban quản trị và cư dân…”, ông Nguyễn Tiến Dũng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Sài Gòn Triển Vọng (SAVISTA), đã đề cập tới vấn đề này trong buổi hội thảo.
Theo Chủ tịch SAVISTA, lĩnh vực quản lý, vận hành, sửa chữa và xây dựng lại chung cư đang là một lĩnh vực khá mới tại Việt Nam. Cho đến năm 2005, Việt Nam mới thiết lập các khung pháp lý để điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản, nhưng vẫn còn khá hạn chế, đặc biệt là với số lượng dự án chung cư còn rất ít và khái niệm về sống trong khu chung cư vẫn còn mơ hồ.
Từ năm 2005 đến nay, mặc dù có sự sửa đổi và bổ sung các quy định liên quan đến quá trình quản lý và vận hành chung cư, nhưng vẫn tồn tại một số khó khăn, đặc biệt là trong việc xác định quyền sở hữu chung và riêng, việc thu, sử dụng kinh phí bảo trì, và tổ chức hoạt động của Ban quản trị chung cư… Những vấn đề này cần được thực hiện và thống nhất trong các quy định của Luật Nhà ở trong tương lai.
Một ví dụ, liên quan đến diện tích sở hữu chung và riêng, ông Nguyễn Tiến Dũng đề xuất rằng cần quy định rõ ràng rằng chủ đầu tư phải cam kết ghi rõ phần diện tích chung và riêng trong hợp đồng mua bán. Đồng thời, cần thiết lập biện pháp chế tài để đảm bảo chủ đầu tư phải tuân theo đầy đủ nội dung này.
Ngoài ra, để giải quyết mối quan hệ giữa đơn vị quản lý và Ban quản trị chung cư, cần bổ sung thêm quy định để rõ ràng hơn về cơ chế kiểm tra, thanh tra và giám sát từ các cơ quan thực thi pháp luật và các biện pháp xử lý vi phạm.
Đồng thời, cần bổ sung quy định về Hội nghị chung cư để bầu chọn đơn vị quản lý, với thời hạn hợp đồng phù hợp với nhiệm kỳ của Ban quản trị, chẳng hạn là 3 năm thay vì 1 hoặc 2 năm như hiện nay, để tránh việc bị chi phối bởi quyết định chủ quan khi muốn tiếp tục hoặc gia hạn hợp đồng.
“Chúng ta cần tiếp tục xem xét và hoàn thiện để tạo sự thống nhất giữa Luật Nhà ở và các quy định pháp luật khác. Đồng thời, cần tạo cơ chế để thực thi pháp luật một cách đồng bộ và bảo đảm quyền lợi của người dân. Trong đó, vấn đề quản lý thu chi và đảm bảo hiệu quả sử dụng quỹ bảo trì đúng theo quy định pháp luật là điều cấp bách”, ông Dũng đã phát biểu.
Theo dõi Vamihomes để cập nhật những tin tức mới nhất và xem các dự án nhà đất Thủ Đức.
>>> Xem thêm: Cần bắt buộc công chứng hợp đồng mua bán nhà – Bỏ giao dịch qua sàn.
