Hãy cùng Vamihomes theo dõi bài viết để hiểu rõ hơn nhé!
Mật độ xây dựng là gì?
Theo Thông tư 01/2021/TT-BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành, mật độ xây dựng có hai khái niệm khác nhau tại Khoản 1.4.20 gồm:
– Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
Chú thích: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: Sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.
– Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: Sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).
Mật độ xây dựng tối đa
Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như bảng dưới đây:
Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 lần.
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng dưới đây và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi công trình.
Chú thích: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ – công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%.
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi công trình.
Chú thích: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn).
– Đối với các lô đất không nằm trong các bảng trên được phép nội suy giữa hai giá trị gần nhất.
– Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình.
– Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.
– Mật độ xây dựng thuần của lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa là 70%. Đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%.
Quy định về mật độ xây dựng thuần
– Mật độ xây dựng thuần tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25m có diện tích lô đất ≤ 100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình theo quy định.
– Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ – công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ – công cộng nhưng không vượt quá 60%.
– Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo quy định hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình.
Mật độ xây dựng gộp
– Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%.
– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%.
– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%.
– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%.
– Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.
Quy định về khoảng lùi xây dựng
Theo Thông tư 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành thì khoảng lùi là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Yêu cầu đối với Khoảng lùi của công trình được nêu tại Khoản 2.6.2 của tiêu chuẩn như sau:
– Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định trong Bảng bên dưới.
– Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.
Bảng: Quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình
| Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m) | Chiều cao xây dựng công trình (m) | |||
| < 19 | 19 ÷< 22 | 22 ÷< 28 | ≥ 28 | |
| <19 | 0 | 3 | 4 | 6 |
| 19÷<22 | 0 | 0 | 3 | 6 |
| ≥22 | 0 | 0 | 0 | 6 |
Theo đó, có thể thấy rằng khoảng lùi sẽ được xác định theo các yếu tố là: Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất và Chiều cao xây dựng công trình. Thông thường thì các địa phương sẽ có hướng dẫn, ban hành rõ hơn về nội dung này trong quy hoạch tại địa bàn của mình.
Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không đáp ứng được yêu cầu về khoảng lùi theo quy định tại Bảng trên thì khoảng lùi được xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo có sự thống nhất trong tổ chức không gian trên tuyến phố hoặc một đoạn phố.
Mật độ xây dựng nhà phố
Thông thường, UBND sẽ đưa ra những quy định về mật độ xây dựng. Số tầng sẽ tùy thuộc vào địa điểm xây dựng, lộ giới.
- Chiều cao của công trình xây dựng phụ thuộc vào lộ giới
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Chiều cao tối đa từ nền vỉa hè đến sàn tầng 1 | Độ cao chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tầng cao tối đa (m) | |||||
| Tầng 3 | Tầng 4 | Tầng 5 | Tầng 6 | Tầng 7 | Tầng 8 | ||
| L ≥ 25 | 7 | – | – | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
| L ≥ 20 | 7 | – | – | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
| 12 ≤ L < 20 | 5.8 | – | 17 | 20.4 | 23.8 | 27.2 | – |
| 12 ≤ L < 20 | 5.8 | – | 17 | 20.4 | 23.8 | – | – |
| 3.5 ≤ L < 7 | 5.8 | 13.6 | 17 | – | – | – | – |
| L < 3.5 | 5.8 | 11.6 | – | – | – | – | |
- Độ vươn của ban công và ô văng tùy thuộc vào lộ giới
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Độ vươn tối đa |
| L < 6 | 0 |
| 6 ≤ L < 12 | 0.9 |
| 12 ≤ L < 20 | 1.2 |
| L ≥ 20 | 1.4 |
Các quy định riêng về mật độ áp dụng với nhà phố:
– Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.
– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m
– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m2
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m2
– Chiều dài tối đa của một dãy nhà liền kề hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60cm. Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông hoặc phải bố trí đường đi bộ với về rộng tối thiểu là 4m.
Bên cạnh những quy định trên, cũng cần phải chú ý đến một số vấn đề sau:
- Đối với nhà có hẻm, không được phép xây dựng sân thượng ở tầng trên cùng
- Đối với các con đường có lộ giới dưới 7m, chỉ được phép xây dựng 2 tầng lầu, trệt và sân thượng
- Đối với các con đường có chiều rộng nhỏ hơn 20m,chỉ được xây trệt, tầng lửng và 2 tầng lầu
- Đối với các con đường rộng hơn 20m, được phép xây tới 4 tầng cộng với tầng trệt, sân thượng và lửng.
Công thức tính mật độ xây dựng
Hiện nay, mật độ xây dựng được tính theo công thức sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất (m²) / Tổng diện tích lô đất (m²) x 100%
Trong đó:
- Diện tích đất chiếm của công trình là diện tích đất mà công trình sẽ xây dựng trên tổng diện tích lô đất.
- Tổng diện tích lô đất là tổng tất cả diện tích lô đất đã bao gồm cả sân vườn, hồ bơi,…
Ví dụ: Diện tích đất của nhà bạn là 5mx25m = 125m2
- Phần diện tích bạn xây nhà 5mx20m=100m2
- Vậy, mật độ xây dựng nhà bạn là 100m2/125m2 x 100% = 80%
Cách tính mật độ xây dựng bằng công thức nội suy
- Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính
- Ct: diện tích khu đất cần tính
- Ca: diện tích khu đất cận trên (trong bảng thông số)
- Cb: diện tích khu đất cận dưới
- Na: mật độ xây dựng cận trên
- Nb: mật độ xây dựng cận dưới
Ví dụ: diện tích đất 95m2, xây dựng trong nội thành
Ct = 95 m2 Ca = 90 m2 Cb = 100 m2 Na = 100 % Nb = 80 %
Mật độ xây dựng (%) = 100 – [(80 – 100) / (90 – 100)] x (95 – 100) = 90%
Diện tích xây dựng thực tế = 95 m2 x 90 % = 85.5 m2
Trên đây là những thông tin chi tiết về mật độ xây dựng nhà phố và cách tính mật độ xây dựng. Vamihomes mong rằng với những thông tin trên sẽ giúp bạn đọc có thể hiểu thêm về mật độ xây dựng.
>>> Xem thêm: Tìm hiểu về mật độ xây dựng của nhà đất Thủ Đức – Ý nghĩa chỉ tiêu trong xây dựng?
