Theo đó, hệ số K là hệ số điều chỉnh giá nhà đất Thủ Đức, mọi bảng giá đều được dựa theo hệ số này để đảm bảo tính chân thật. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư, doanh nghiệp đi ngược lại với nguyên tắc này, vẫn ngang nhiên thiết lập bảng giá mới dù hệ số K vẫn “đứng yên”.
Khái niệm hệ số K dành cho nhà đất Thủ Đức.
Hệ số K trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt tại nhà đất Thủ Đức, là hệ số điều chỉnh giá đất. Nó thể hiện sự điều chỉnh giá dựa trên khung giá đất do nhà nước quy định. Hệ số K được thay đổi theo tình hình kinh tế và phát triển, không ổn định qua từng năm.
Việc này đòi hỏi thị trường bất động sản Thủ Đức phải tuân thủ mức giá phù hợp dựa trên hệ số K. Quy định này giúp tránh việc tự động điều chỉnh giá gây mất cân bằng và nguy cơ xuất hiện giá ảo, tình trạng “bong bóng” giá, gây lo ngại cho người dân tại khu vực nà
Theo thông tin gần đây, Sở Tài nguyên Môi trường TP HCM vừa có tờ trình gửi UBND TP HCM về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi năm 2021 tại nhà đất Thủ Đức và những địa phương khác.
Hệ số K ở nhà đất Thủ Đức vẫn giữ nguyên.
Đầu tiên là đất phi nông nghiệp, đối với đất ở vị trí 1: Đất có vị trí mặt tiền đường áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt giáp với đường được quy định trong bảng giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tại thị trường nhà đất Thủ Đức có hệ số K = 7,5;
Đối với các vị trí còn lại: Vị trí 2 là các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 5 m trở lên thị hệ số K = 0,5 vị trí 1. Vị trí 3 là các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 3m đến dưới 5 m hệ số K = 0,8 vị trí 2. Vị trí 4 là các thửa đất, khu đất có những vị trí còn lại có hệ số K = 0,8 vị trí 3.
Đối với đất phi nông nghiệp Thử Đức, thì đất thương mại, dịch vụ tính bằng 80% giá đất ở liền kề; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp tính bằng 60% giá đất ở liền kề. Đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất tôn giáo bằng 60% giá đất ở liền kề.
Đất nông nghiệp theo từng khu vực ở bất động sản Thành phố Thủ Đức, cụ thể ở Thủ Đức thì đất nông nghiệp mặt tiền đường, đất thuộc khu dân cư hiện hữu và đất cùng thửa đất ở có K = 25; đất nông nghiệp thuần K = 20.
Áp dụng theo hệ số này, nhiều chuyên gia đầu ngành nhìn nhận hệ số K ở thị trường nhà đất Thủ Đức đang ổn định và không có sự tăng trưởng, do ảnh hưởng nhiều của dịch bệnh và những yếu tố khác. UBND thành phố yêu cầu tiến hành tổ chức triển khai thực hiện đảm bảo đúng quy định hiện hành, tránh tăng giá “ảo”.
Giá nhà đất Thủ Đức không ngừng tăng dù hệ số K bình ổn.
Như thông tin đã chia sẻ, giá đất Thủ Đức sẽ được áp dụng dựa theo việc điều chỉnh hệ số K. Tuy nhiên, nhiều khu vực tại đây có giá đất tăng trưởng, đi ngược với hệ số K mà nhà nước quy định, cụ thể:
Kể từ sau khi sáp nhập quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức thành một thành phố trọng điểm phía Đông, giá nhà đất Thủ Đức đã liên tục tăng nhiều đợt.
Theo thống kê của một đơn vị nghiên cứu thị trường, trong vòng 3 năm trở lại đây, giá bán căn hộ tại khu vực Thủ Đức tăng khoảng 50-80%. Cá biệt, các dự án khu vực Thủ Thiêm có giá bán tăng gần gấp đôi sau 3 năm, từ mức 2.700-3.500 USD/m2 lên 6.000-8.000 USD/m2. Với phân khúc thấp tầng, giá đất tăng trong khoảng 50-250% tuỳ khu vực.
Các khu vực TP. Thủ Đức như Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng… đã chứng kiến sự tăng giá mạnh với mức đất mặt đường lên tới 100 triệu đồng/m2. Tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, giá đất đã tăng 40% so với năm 2019, lên đến 70 – 90 triệu đồng/m2. Những người hưởng lợi chính trong tình hình giá đất tăng cao là giới đầu cơ đất đai.
Tuy nhiên, trong giao dịch, giá thực tế thường được ghi trên hợp đồng mua bán nhà đất Thủ Đức, đem lại lợi ích về thuế cho người bán. Đặc biệt, khu vực phường Trường Thọ đang là tâm điểm với biến động giá mạnh, nhờ vai trò trung tâm hành chính của Thành phố Thủ Đức trong tương lai.
Nhiều dự án nhà phố dọc Quốc lộ 13, hay đại lộ Phạm Văn Đồng cũng đại diện cho phân khúc nhà phố “leo thang” ở nhà đất Thủ Đức. Chẳng hạn như dãy nhà phố Lộc Vừng, Hiệp Bình Phước, Thủ Đức của Vamihomes diện tích từ 55m2, 3 tầng với giá bán đã hơn 8 tỉ đồng giữa năm 2021, trong khi năm 2019 chỉ có giá khoảng 6 tỉ rưỡi.
Lý giải về tình trạng này, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường nhà đất Thủ Đức chủ yếu đang “dựa hơi” thông tin lên thành phố để ép giá chứ không hề tuân theo quy định về hệ số K. Nếu áp dụng mức giá theo hệ số K thì đã không xảy ra tình trạng “sốt” đất diện rộng như vậy.
Dự án nhà xã hội trì trệ thời gian dài vì “chờ” hệ số K.
Trong những năm qua, có nhiều dự án bị trì truệ suốt thời gian dài vì nhiều lí do khác nhau. Sở dĩ có việc kéo dài thời gian dự án cũng một phần ảnh hưởng từ hệ số K. Các chủ đầu tư và doanh nghiệp muốn có một bảng giá hoàn hảo nhất cho dự án bất động sản này trước khi hoàn công và đưa ra thị trường nhà đất Thủ Đức. Việc hoàn thành sớm hay muộn sẽ tác động rất nhiều đến giá thành và cả lợi nhuận của doanh nghiệp.
Với thông tin này, bạn có thể nhận thấy tầm quan trọng của hệ số K trong việc ảnh hưởng đến giá nhà đất Thủ Đức. Hãy ghi nhớ những điểm quan trọng này để khi mua nhà, bạn sẽ có cách tiếp cận thông minh và tránh bị ép giá. Chúc bạn thành công trong kinh doanh và đầu tư bất động sản Thủ Đức!
