Chúng ta sẽ cùng VamiHomes đi sâu vào chi tiết hơn trong bài viết này.
Hệ số K là gì? Biểu đồ hệ số K ở nhà đất Thủ Đức.
Khái niệm hệ số K.
Hệ số K là một chỉ số được sử dụng trong nhiều lĩnh vực như bất động sản, hóa học, điện lực, vật lý, toán học,… Trong lĩnh vực bất động sản, hệ số K còn được gọi là hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số K là một giá trị dùng để tính giá đất dựa trên khung giá do nhà nước quy định. Nó được Ủy ban nhân dân các tỉnh quy định và sẽ thay đổi theo từng năm, không cố định để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế thực tế tại từng địa phương.
Hệ số K đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh giá đất, ngăn chặn sự chênh lệch giá và duy trì cân bằng giá trên thị trường bất động sản nói chung cũng như thị trường nhà đất Thủ Đức nói riêng.
Hệ số K ở nhà đất Thủ Đức vẫn giữ nguyên.
Vào đầu năm 2021, do tác động mạnh mẽ của đại dịch Covid-19, Hội đồng nhân dân TPHCM đã thông qua nghị quyết về việc giữ nguyên hệ số K thay vì tăng nó. Cụ thể, các hệ số K của các nhóm được quy định như sau:
Nhóm 1: Có hệ số điều chỉnh giá đất là 1,5.
Nhóm 2: Đối với đất kinh doanh dịch vụ, thương mại, tài chính, nhà hàng, khách sạn, nhà ở cho thuê, văn phòng làm việc và cho thuê trong các khu vực 1, 2, 3, 4 và 5 có hệ số tương ứng là 2,5, 2,3, 2,1, 1,9 và 1,7.
Nhóm 3: Đối với đất sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng, đất xây dựng siêu thị, cửa hàng thương mại dịch vụ, cửa hàng xăng dầu, đất xây dựng bệnh viện, phòng khám đa khoa, trường học, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp… trong các khu vực 1, 2, 3, 4 và 5 có hệ số tương ứng là 1,7, 1,6, 1,55 và 1,5.
Mỗi khu vực có quy định riêng về hệ số K dựa trên quận, huyện hoặc địa phương nằm trong nhóm tương ứng.
Như vậy, hệ số K ở nhà đất Thủ Đức hiện vẫn giữ nguyên như đã được quy định trước đó.
Như vậy, theo biểu đồ hệ số K, giá nhà đất Thủ Đức sẽ áp dụng cụ thể hệ số K như sau:
| STT | Hệ số nhà đất Thủ Đức áp dụng | |
| Nhóm 1 | Hệ số điều chỉnh giá đất chung. | 1,5 lần |
| Nhóm 2 | Đất kinh doanh dịch vụ, thương mại, tài chính, nhà hàng, khách sạn, nhà ở cho thuê, văn phòng làm việc và cho thuê | 2,1 lần |
| Đất sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng, đất xây dựng siêu thị, cửa hàng thương mại dịch vụ bán hàng | 1,55 lần | |
| Nhóm 3 | Hệ số điều chỉnh giá đất Thủ Đức. | 2,1 lần |
Bên cạnh đó, theo Nghị quyết, Hội đồng nhân dân T.HCM giao UBND TPHCM ban hành quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021 trên địa bàn TPHCM nói chung và nhà đất Thủ Đức nói riêng tiến hành tổ chức triển khai thực hiện đảm bảo đúng quy định hiện hành.
Giá bất động sản tăng “nóng”.
Dù hệ số K được giữ nguyên, nhưng có một nghịch lý là giá đất ngoài thị trường, đặc biệt là giá nhà đất Thủ Đức vẫn tiếp tục tăng mạnh từng ngày một cách chóng mặt.
Toàn bộ giá bất động sản tại TP.HCM đều tăng.
Cùng VamiHomes điểm qua những khu vực TP.HCM có tăng trưởng giá đất đi ngược với hệ số K được quy định bởi nhà nước. Cụ thể:
Tại khu dân cư Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, các quỹ đất nền trước Tết được bán ra với giá từ 32-35 triệu đồng/m2 và ít giao dịch. Tuy nhiên, hiện tại, mức giá đã tăng khoảng 600.000 đồng/m2 và các khu vực trước đó ít quan tâm đến bây giờ đã “có giá”.
Tại xã Bình Hưng (H. Bình Chánh), giá đất tăng mạnh nhất từ 65 triệu đồng/m2 trước Tết Nguyên đán lên khoảng 90 triệu đồng/m2. Đặc biệt, khu Trung Sơn tăng vọt lên ngưỡng 140 triệu đồng/m2, xã Phong Phú tăng lên 40 triệu đồng/m2, xã Vĩnh Lộc A tăng lên 30 triệu đồng/m2.
Huyện Hóc Môn cũng đang trong cơn lốc tăng giá đất nhờ có thông tin lên quận. Hiện tại, giá đất thổ cư Hóc Môn dao động từ 40-70 triệu đồng/m2. Trong đó, xã Xuân Thới Thượng có giá khoảng 60-65 triệu đồng/m2, xã Bà Điểm có giá 40- 45 triệu đồng/m2.
Những khu vực như Bình Chánh, Hóc Môn là ngoại ô của thành phố Hồ Chí Minh. Trước đây, những vùng đất này thường không được đánh giá cao, giá thành thường thấp và tiềm năng kinh tế cũng không như các quận trung tâm. Tuy nhiên, hiện tại, giá đất ở những khu vực này đã “lên đời”, tăng bất chấp so với hệ số K.
Giá nhà đất Thủ Đức không ngừng tăng.
Kể từ sau khi sáp nhập quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức thành một thành phố trọng điểm phía Đông, giá nhà đất Thủ Đức đã liên tục tăng trong nhiều đợt.
Theo thống kê của một đơn vị nghiên cứu thị trường, trong vòng 3 năm trở lại đây, giá bán căn hộ tại khu vực Thủ Đức tăng khoảng 50-80%. Riêng các dự án khu vực Thủ Thiêm đã tăng gần gấp đôi sau 3 năm, từ mức 2.700-3.500 USD/m2 lên 6.000-8.000 USD/m2. Đối với phân khúc thấp tầng, giá đất tăng trong khoảng 50-250% tùy thuộc vào khu vực.
Bên cạnh đó, trên nhiều tuyến đường ở Thành phố Thủ Đức như Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng… (thuộc quận 9 cũ), giá đất mặt đường đã lên tới 100 triệu đồng/m2. Tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70 – 90 triệu đồng/m2, tăng khoảng 40% so với năm 2019.
Theo các chuyên gia bất động sản, trong bối cảnh hai mức giá nhà nước và thị trường đang ngày càng bỏ xa nhau, người hưởng lợi nhiều nhất chính là giới đầu cơ đất đai lâu nay. Chẳng hạn, giá nhà đất Thủ Đức tiếp tục tăng từng ngày trong thời gian qua. Tuy nhiên, khi giao dịch, thì mức giá được áp dụng ghi trên hợp đồng công chứng mua bán nhà đất ở Thủ Đức để làm căn cứ tính thuế thật sự rất có lợi cho người bán.
Đặc biệt, khu vực nhà đất phường Trường Thọ, quận Thủ Đức đang là nơi có biến động giá đất khá mạnh. Nguyên nhân là bởi Trường Thọ được xác nhận sẽ là trung tâm hành chính của Thành phố Thủ Đức trong tương lai.
Bên cạnh đó, những khu vực nhà phố Thủ Đức lân cận Trường Thọ cũng có sức hút mạnh với khách hàng. Chẳng hạn như căn nhà phố đường 26, Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức, diện tích 56m2, 3 lầu với giá bán đã vượt qua 8 tỉ đồng và nhận về “cơn mưa” lời khen từ cộng đồng bất động sản.
Dự án nhà ở xã hội Thủ Đức ròng rã 5 năm vẫn chưa xong.
Những dự án đã bị trì trệ suốt thời gian dài vì nhiều lý do khác nhau. Trong số đó, cần nhắc đến dự án nhà ở xã hội Bình Trưng Đông (còn gọi là Blue Sky Tower) do Công ty Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư tại TP. Thủ Đức. Dự án này đã được khởi công xây dựng từ năm 2017 nhưng cho đến hiện tại vẫn chưa thể bàn giao nhà cho khách hàng.
Blue Sky Tower nằm tại đường 63, khu dân cư Bình Trưng Đông, quận 2 (nay là TP. Thủ Đức). Vị trí này có lợi thế vì cách hầm Thủ Thiêm khoảng 11km thông qua đường Nguyễn Duy Trinh, Mai Chí Thọ. Dự án được bao quanh bởi hệ thống tiện ích ngoại khu như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, chợ… đã hình thành tương đối đầy đủ.
Nguyên nhân kéo dài thời gian dự án có phần do ảnh hưởng từ hệ số K. Các chủ đầu tư và doanh nghiệp muốn tạo ra bảng giá hoàn hảo nhất cho dự án bất động sản này.
Thực tế, thị trường nhà đất Thủ Đức đang thiết lập bảng giá mới tăng chóng mặt mặc dù hệ số K nhà nước vẫn giữ nguyên. Điều này đã ảnh hưởng đến thị trường mua bán nhà đất ở khu vực Thủ Đức rất nhiều, làm cho việc chọn sản phẩm tốt với giá ổn định trở nên khó khăn hơn.
