Hệ số K là hệ số điều chỉnh giá nhà đất Thủ Đức nói riêng cũng như bất động sản nói chung. Hiện nay, tại khu vực TPHCM hệ số K vẫn giữ nguyên nhưng nghịch lý là giá đất ngoài thị trường vẫn tăng từng ngày một cách chóng mặt và bỏ khá xa mức giá nhà nước quy định. Cùng VamiHomes tìm hiểu chi tiết hơn sau bài viết này nhé!
Hệ số K là gì? Biểu đồ hệ số K ở nhà đất Thủ Đức.
Khái niệm hệ số K.
Hệ số K được dùng nhiều trong lĩnh vực như bất động sản, hóa học, điện lực, vật lý, toán học,…. Trong lĩnh vực bất động sản, hệ số K còn gọi hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số K là hệ số dùng để tính giá đất theo khung giá của nhà nước quy định. Hệ số K đất đai do Ủy ban nhân dân các tỉnh quy định và sẽ có thay cho đổi theo từng năm, không cố định nhằm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế thực tại tại địa phương.
Theo đó, bất động sản phải áp dụng mức giá phù hợp dựa trên hệ số K. Không tự động điều chỉnh giá chênh lệch, gây mất cân bằng giá ở thị trường bất động sản nói chung cũng như nhà đất Thủ Đức nói riêng.
Xem thêm: Nhà đất Thủ Đức và những điều chưa biết!
Hệ số K ở nhà đất Thủ Đức vẫn giữ nguyên.
Đầu năm 2021, do ảnh hưởng mạnh mẽ từ đại dịch Covid – 19, Hội đồng nhân dân TPHCM vừa thông qua nghị quyết về việc không tăng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Thay vào đó sẽ giữ nguyên hệ số giá đất như năm 2020 để ổn định tình hình kinh.
Cụ thể, hệ số K của các nhóm được quy đinh như sau:
-Nhóm 1: có hệ số điều chỉnh giá đất là 1,5.
-Nhóm 2: Đối với đất kinh doanh dịch vụ, thương mại, tài chính, nhà hàng, khách sạn, nhà ở cho thuê, văn phòng làm việc và cho thuê đối với khu vực 1 là 2,5 lần; khu vực 2 là 2,3 lần; khu vực 3 là 2,1 lần; khu vực 4 là 1,9 lần; khu vực 5 là 1,7 lần.
Đối với đất sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng, đất xây dựng siêu thị, cửa hàng thương mại dịch vụ bán hàng bình ổn giá, cửa hàng xăng dầu, đất xây dựng bệnh viện, phòng khám đa khoa, trường học, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp… khu vực 1 là 1,7 lần; khu vực 2 là 1,6 lần; khu vực 3 là 1,55 lần; khu vực 4 và 5 là 1,5 lần.
-Nhóm 3: Hệ số điều chỉnh giá đất đối với khu vực 1 là 2,5 lần; khu vực 2 là 2,3 lần; khu vực 3 là 2,1 lần; khu vực 4 là 1,9 lần; khu vực 5 là 1,7 lần giá đất do UBND TP.HCM quy định và công bố….
Trong đó, khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình và Phú Nhuận. Khu vực 2 gồm các quận 2, 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú. Khu vực 3 gồm các quận 8, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức. Khu vực 4 gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn. Khu vực 5: huyện Cần Giờ.
Như vậy, theo biểu đồ hệ số K, giá nhà đất Thủ Đức sẽ áp dụng cụ thể hệ số K như sau:
| STT | Hệ số nhà đất Thủ Đức áp dụng | |
| Nhóm 1 | Hệ số điều chỉnh giá đất chung. | 1,5 lần |
| Nhóm 2 | Đất kinh doanh dịch vụ, thương mại, tài chính, nhà hàng, khách sạn, nhà ở cho thuê, văn phòng làm việc và cho thuê | 2,1 lần |
| Đất sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng, đất xây dựng siêu thị, cửa hàng thương mại dịch vụ bán hàng | 1,55 lần | |
| Nhóm 3 | Hệ số điều chỉnh giá đất Thủ Đức. | 2,1 lần |
Bên cạnh đó, theo Nghị quyết, Hội đồng nhân dân T.HCM giao UBND TPHCM ban hành quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021 trên địa bàn TPHCM nói chung và nhà đất Thủ Đức nói riêng tiến hành tổ chức triển khai thực hiện đảm bảo đúng quy định hiện hành.
Giá bất động sản tăng “nóng”.
Dù hệ số K được quy định giữ nguyên nhưng nghịch lý là trong bối cảnh dù hệ số giá đất vẫn được giữ nguyên nhưng giá đất ngoài thị trường, đặc biệt là giá nhà đất Thủ Đức vẫn tăng từng ngày một cách chóng mặt.
Toàn bộ giá bất động sản tại TP.HCM đều tăng.
Cùng VamiHomes điểm qua những khu vực TP.HCM có giá đất tăng trưởng, đi ngược với hệ số K mà nhà nước quy định, cụ thể:
Tại khu dân cư Vĩnh Lộc B thuộ huyện Bình Chánh, các quỹ đất nền trước tết bán ra với giá từ 32-35 triệu đồng/m2 nhưng cũng rất ít giao dịch thì nay người mua nhiều với mức giá cũng tăng khoảng 600.000 đồng/m2. Cùng với đó, những khu vực “khỉ ho, cò gáy” không ai quan tâm đến thì nay đã bắt đầu “có giá”. Tại xã Bình Hưng (H.Bình Chánh) giá đất tăng mạnh nhất khi từ 65 triệu đồng/m2 hồi trước Tết Nguyên đán nay đã tăng lên khoảng 90 triệu đồng/m2. Đặc biệt, khu Trung Sơn còn tăng vọt lên ngưỡng 140 triệu đồng/m2, xã Phong Phú giá đất cũng tăng lên 40 triệu đồng/m2, xã Vĩnh Lộc A là 30 triệu đồng/m2…
Tương đồng với Bình Chánh, huyện Hóc Môn cũng đang trong cơn lốc tăng giá đất nhờ có thông tin lên quận. Hiện tại, giá đất thổ cư Hóc Môn dao động từ 40-70 triệu đồng/m2. Trong đó, xã Xuân Thới Thượng có giá khoảng 60-65 triệu đồng/m2, xã Bà Điểm có giá 40- 45 triệu đồng/m2…
Huyện Bình Chánh, Hóc Môn,… là những khu vực ngoại ô của thành phố Hồ Chí Minh. Trước đây, những vùng đất này thường không được nhà đầu tư “đánh giá cao”, giá thành thường thấp và tiềm năng kinh tế cũng không như các quận trung tâm. Nhưng nay đã thay đổi, có thể nói giá đất ở những khu vực này đang “lên đời”, tăng bất chấp so với hệ số K.
Giá nhà đất Thủ Đức không ngừng tăng.
Kể từ sau khi sáp nhập quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức thành một thành phố trọng điểm phía Đông, giá nhà đất Thủ Đức đã liên tục tăng nhiều đợt.
Theo thống kê của một đơn vị nghiên cứu thị trường, trong vòng 3 năm trở lại đây, giá bán căn hộ tại khu vực Thủ Đức tăng khoảng 50-80%. Cá biệt, các dự án khu vực Thủ Thiêm có giá bán tăng gần gấp đôi sau 3 năm, từ mức 2.700-3.500 USD/m2 lên 6.000-8.000 USD/m2. Với phân khúc thấp tầng, giá đất tăng trong khoảng 50-250% tuỳ khu vực.
Bên cạnh đó, trên nhiều tuyến đường ở Thành phố Thủ Đức như Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…, (thuộc quận 9 cũ), vị trí đất mặt đường đã lên tới 100 triệu đồng/m2. Tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70 – 90 triệu đồng/m2, tăng khoảng 40% so với năm 2019.
Theo các chuyên gia bất động sản nhận định, trong bối cảnh hai mức giá nhà nước và thị trường đang ngày càng bỏ xa nhau, người hưởng lợi nhiều nhất chính là giới đầu cơ đất đai lâu nay. Chẳng hạn như giá nhà đất Thủ Đức tăng từng ngày trong thời gian qua. Tuy nhiên, khi giao dịch, thì mức giá được áp dụng ghi trên hợp đồng công chứng mua bán nhà đất ở Thủ Đức để làm căn cứ tính thuế thật sự rất có lợi cho người bán.
Đặc biệt, khu vực nhà đất phường Trường Thọ, quận Thủ Đức đang là nơi có biến động giá đất khá mạnh. Nguyên nhân là bởi Trường Thọ được xác nhận sẽ là trung tâm hành chính của Thành phố Thủ Đức tương lai.
Bên cạnh đó, những khu vực nhà phố Thủ Đức lân cận Trường Thọ cũng có “sức hút” mạnh với khách hàng. Chẳng hạn như căn nhà phố đường số 8, Linh Trung (gần Hoàng Diệu 2) diện tích 55m2, 3 lầu với giá bán đã hơn 8 tỉ đồng và nhận về “cơn mưa” lời khen từ cộng động bất động sản.
Xem thêm: “Vật vã”chạy theo giá nhà đất Thủ Đức
Dự án nhà ở xã hội Thủ Đức ròng rã 5 năm vẫn chưa xong.
Những dự án bị trì truệ suốt thời gian dài vì nhiều lí do khác nhau. Trong đó phải kể đên dự án nhà ở xã hội Bình Trưng Đông (tên thương mại Bluse Sky Tower) do Công ty Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư ở TP. Thủ Được được khởi công xây dựng từ năm 2017 nhưng đến nay vẫn chưa bàn giao nhà cho khách hàng.
Dự án Blue Sky Tower toạ lại tại đường 63, khu dân cư Bình Trưng Đông, quận 2 (nay là TP. Thủ Đức). Đây là vị trí khá đẹp bởi, cách hầm Thủ Thiêm khoảng 11km thông qua đường Nguyễn Duy Trinh, Mai Chí Thọ. Bao quanh dự án hệ thống tiện ích ngoại khu như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, chợ… đã hình thành tương đối.
Sở dĩ có việc kéo dài thời gian dự án cũng một phần ảnh hưởng từ hệ số K. Các chủ đầu tư và doanh nghiệp muốn có một bảng giá hoàn hảo nhất cho dự án bất động sản này.
Thực trạng nhà đất Thủ Đức đang thiết lập bảng giá mới tăng chóng mặt dù hệ số K nhà nước quy định vẫn giữ nguyên. Điều này ảnh hưởng đến thị trường mua bán nhà đất ở khu vực Thủ Đức rất nhiều, khó có thể chọn được sản phẩm tốt, giá ổn định.
