Trong bài viết dưới đây, Vamihomes sẽ đề cập đến những sửa đổi, bổ sung của Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi) góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, cùng theo dõi ngay nhé!
Từ quý IV năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản đã gặp khó khăn và ở trong tình trạng trầm lắng, ảnh hưởng không tốt đến sự ổn định kinh tế vĩ mô cũng như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế. Đã tổ chức nhiều hội nghị, hội thảo và tọa đàm ở những quy mô, cấp độ khác nhau nhằm giải quyết những điểm nghẽn và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Qua các hội thảo và tọa đàm này, đã nhận diện hai vấn đề cơ bản là rào cản cho sự phát triển của thị trường bất động sản, đó là điểm nghẽn về vốn và điểm nghẽn về cơ chế pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản. Chính phủ đã nhận thức được vấn đề này và đã có giải pháp tháo gỡ bất cập về pháp lý liên quan đến bất động sản bằng cách sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cùng một thời điểm.
Thứ nhất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có những bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở 3 cấp: Cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo tính thống nhất, tương thích, đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp trên với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp dưới; chú trọng tính đặc thù của mỗi địa phương và tính liên kết giữa các vùng, miền.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện, đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội (KT – XH) nhanh, bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; đồng thời, phải khoanh định, bố trí không gian sử dụng đất theo ba khu vực gồm: Khu vực quản lý nghiêm ngặt, khu vực hạn chế và khu vực được chuyển mục đích sử dụng đất; quy định kết hợp giữa chỉ tiêu sử dụng đất với không gian sử dụng đất và xác định vị trí, ranh giới, diện tích thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đến từng thửa đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Thứ hai, Dự thảo khẳng định nguyên tắc thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm và quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định. Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đối với các tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương; tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển KT – XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KT – XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư, để người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống ở mức bằng hoặc tốt hơn.
Thứ tư, quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển KT – XH và các cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn. Dự thảo bỏ quy định về khung giá đất; quy định cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (HĐND cấp tỉnh) trong việc xây dựng bảng giá đất; bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, giao dịch qua các sàn giao dịch đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại.
Thứ năm, Dự thảo tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang, đồng thời khẳng định tiếp tục ưu đãi thông qua việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và các đối tượng chính sách.
Thứ sáu, Dự thảo tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất; xác lập yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; hoàn thiện các chế định về điều tiết của Nhà nước để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai, có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước; mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy định để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch; nhấn mạnh yêu cầu xây dựng chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp, tăng cường quản lý chất lượng đất, khắc phục tình trạng thoái hóa, suy giảm chất lượng đất.
Dự thảo có các quy định về quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai có nguồn gốc nông, lâm trường và giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số; quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích, đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất quốc phòng, an ninh kết hợp với kinh tế; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh; đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển; đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lí và sử dụng đất; bảo đảm quản lý, vận hành, kết nối và chia sẻ thông tin tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương; tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với giám sát, kiểm soát quyền lực; đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.
Thứ bảy, đặc biệt, trong quản lý tài chính về đất đai và giá đất, quán triệt tinh thần Nghị quyết số 18, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất của Chính phủ, đồng thời, Điều 153 quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất: (1) Theo mục đích sử dụng đất định giá; (2) Theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; (3) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; (4) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; (5) Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
Quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm và được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không phản ánh đúng giá đất thị trường, gây thất thu ngân sách nhà nước và khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất.
Dự thảo bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của HĐND, Ủy ban nhân dân (UBND) trong xây dựng bảng giá đất; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất (Điều 154). Dự thảo quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND, còn có đại diện HĐND, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất để đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá (Điều 156). Dự thảo bổ sung quy định tại Điều 3 làm rõ các khái niệm “vùng giá trị đất”, “giá thửa đất chuẩn”. Rà soát hoàn thiện các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bổ sung các trường hợp miễn, giảm theo lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, đối tượng chính sách như người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số… (Điều 152).
Về giá đất cụ thể, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện. Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá (Điều 155).
Thứ tám, Dự thảo bổ sung quy định về điều tiết nguồn thu từ đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về ngân sách trung ương để hỗ trợ cho phát triển; quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tiễn của địa phương quy định mức điều tiết để hỗ trợ cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi và cho người có đất bị thu hồi (Điều 148). Mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân; đồng thời giao HĐND cấp tỉnh trên cơ sở điều kiện KT – XH, môi trường và khả năng đất đai để quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cho phù hợp (Điều 171). Mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Bổ sung quy định các tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải sử dụng đúng mục đích, trường hợp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Thứ chín, Dự thảo bổ sung quy định người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi (Điều 172). Quy định về tập trung, tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp theo hướng quy định về nguyên tắc, điều kiện, hình thức tập trung, tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp. Đồng thời, Nhà nước có chính sách khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện tập trung đất để sản xuất nông nghiệp; ứng dụng khoa học, công nghệ để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đã tập trung. Kinh phí cho công tác đo đạc, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để thực hiện tập trung đất để sản xuất nông nghiệp do ngân sách nhà nước bảo đảm.
Trên đây là những tin tức được cập nhật mới nhất về “những sửa đổi, bổ sung của dự thảo Luật đất đai năm 2023 (sửa đổi) góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Vamihomes mong rằng với những thông tin trên sẽ giúp bạn đọc có thêm kiến thức về Dự thảo Luật đất đai năm 2023 (sửa đổi) nhé!
Theo dõi và truy cập ngay để xem các dự án nhà đất Thủ Đức!
