Câu chuyện tài chính vẫn là vấn đề nóng khi tín dụng nhà đất Thủ Đức khó khăn, lãi suất tăng cao khiến cơ hội để cả doanh nghiệp lẫn người mua muốn tiếp cận nguồn vốn vay trở nên hạn hẹp, trong khi nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính cũng chật vật để trả lãi hàng tháng.
Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trong năm 2022, nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà đất Thủ Đức nói riêng đã phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như thu hẹp quy mô sản xuất, cắt giảm nhân lực.
Bên cạnh đó, nhiều chính sách pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đang trong quá trình sửa đổi. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thiếu vốn không phải là vướng mắc lớn nhất của thị trường nhà đất Thủ Đức hiện nay. Thay vào đó, pháp lý mới là điểm nghẽn lớn nhất khi chiếm 70% khó khăn của các dự án nhà đất Thủ Đức, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh.
Các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án nhà đất Thủ Đức, nhà ở thương mại (mất khoảng 3 – 5 năm)…
Tuy nhiên, “sau cơn mưa trời lại sáng”. Dù cho các khó khăn được dự báo vẫn còn tiếp diễn nhưng cả người mua thực, nhà đầu tư và doanh nghiệp đều kỳ vọng thị trường nhà đất Thủ Đức sẽ dần khởi sắc trở lại.
Những “bão giông” mà nhà đất Thủ Đức đã và đang phải đối mặt
Những biến động ập đến với thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và nhà đất Thủ Đức nói riêng trong thời gian qua chính là hệ quả tất yếu của rất nhiều nguyên nhân đã xảy ra từ các năm trước.
Điểm lại năm 2022, có thể thấy trong quý I thị trường rất sôi động, sốt nóng ở nhiều nơi; nhưng sau đó đến đầu và giữa quý II thì bắt đầu đi ngang; bước sang quý III và quý IV gần như không có giao dịch, nhất là đối với phân khúc đất nền. Thanh khoản thấp đã dẫn đến việc xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư giảm giá, cắt lỗ để thoát hàng. Tuy nhiên, đây không phải là giảm giá, cắt lỗ mà thực chất là “cắt lãi”. Lý do là bởi giá trị nhà đất Thủ Đức đã tăng cao gấp nhiều lần so với giá trị thực.
Bên cạnh đất nền thì đối với nhà đất Thủ Đức như: nhà phố, biệt thự, shophouse, nhà liền kề… đầu năm 2022 thị trường đã chứng kiến những cơn sóng nổi lên ở phân khúc này. Đó là cuộc chơi của những nhà đầu tư “lướt sóng” và họ đã tạo nên các cơn sốt giá trong khoảng thời gian ngắn hạn.
Đơn cử như một vài dự án chỉ sốt nóng, nổi sóng trong vòng 1 – 2 tuần, sau đó bắt đầu “gãy sóng” và đi xuống, gây nên hệ quả rất lớn là khiến thị trường nhà đất Thủ Đức bị đứng hình. Để đầu tư phân thúc thấp tầng, nhà đầu tư cần số vốn lớn từ 20 – 40 tỷ đồng, nên hầu hết những người sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng đã phải chịu áp lực lãi suất rất lớn.
Khoảng 70% dân số nước ta có khả năng tài chính ở mức trung bình và thấp, 20% ở mức trung bình khá nên để mua một căn shophouse hay liền kề lên đến hàng triệu đô là điều rất khó. Vì lẽ đó, đa số nhà đầu tư tham gia phân khúc này chỉ nhằm mục đích đánh sóng và bán sang tay.
Có thể thấy, giữa giá trị thực và nhu cầu thực trên thị trường nhà đất Thủ Đức hiện nay đang có độ chênh quá lớn. Ngoài hai phân khúc trên, không còn phân khúc nào sốt nóng trong thời gian qua.
>>> TẤT TẦN TẬT VỀ THỊ TRƯỜNG MUA BÁN NHÀ THỦ ĐỨC.
Nguyên nhân dẫn đến những khó khăn trên thị trường nhà đất Thủ Đức trong thời gian qua
Theo TS. Nguyễn Quốc Huy, có 5 nguyên nhân cơ bản dẫn đến hệ quả của những biến động trên thị trường nhà đất Thủ Đức trong năm 2022:
Vấn đề vướng mắc về pháp lý
Điều này đã làm cho nguồn cung gặp khó khăn, tạo điều kiện cho một số người lợi dụng cơ hội để tăng giá. Theo quy luật cung – cầu, khi nguồn cung có vấn đề thì nguồn cầu cũng sẽ chịu những ảnh hưởng.
Câu chuyện về tài chính
Nguồn lực về tài chính của chủ đầu tư Việt Nam còn khá yếu, phải dùng những vốn vay đến từ các bên khác, trong đó chủ yếu là vốn vay ngân hàng. Song song với đó, vẫn cần huy động vốn từ khách hàng, từ thị trường chứng khoán và trái phiếu. Dẫn đến khi các nguồn vốn huy động bị “tắc”, các chủ đầu tư bị thiếu vốn để triển khai dự án.
Vấn đề về hoạch định chiến lược phát triển các sản phẩm
Chiến lược chưa có sự bài bản, chưa đi vào nhu cầu thực của khách hàng. Hệ quả của việc này là thiếu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, trong khi những sản phẩm không có nhu cầu hoặc quá cao so với nhu cầu thực lại bị tồn đọng quá lớn.
Làn sóng đầu tư khiến cho thị trường bị sốt nóng, phát triển ảo
Đây là câu chuyện của những doanh nghiệp bất lương, muốn kinh doanh kiếm lời một cách chóng vánh. Khi gốc rễ đã có vấn đề, các mắt xích liên quan như nhà phân phối, môi giới nhà đất Thủ Đức cũng bị kéo theo, cũng phải “cò lái” để có thể nhanh chốt giao dịch với khách hàng. Vấn đề này làm cho hệ thống nhà đất Thủ Đức gặp phải những trục trặc cục bộ ngắn hạn và khiến những người có nhu cầu đầu tư thật, ở thật gặp khó khăn khi tiếp cận thị trường.
Vấn đề đạo đức nghề nghiệp của những người làm việc trong lĩnh vực nhà đất Thủ Đức
Một bộ phận nhân lực rất quan trọng trong lĩnh vực này chính là môi giới. Họ là trung gian giữa chủ đầu tư và khách hàng nên khi môi giới gặp vấn đề thì 2 bên còn lại cũng bị ảnh hưởng theo.
Khoảng 90 – 97% các giao dịch đều thông qua môi giới. Do đó, vấn đề về trình độ, đạo đức nghề nghiệp của môi giới cần phải được giải quyết tận gốc rễ. Nước ta có khoảng 300.000 môi giới đang hoạt động nhưng chỉ có khoảng 30.000 môi giới có chứng chỉ.
Thực trạng môi giới chuyển nghề, không trụ vững trong nghề, các doanh nghiệp thanh lọc nhân sự sẽ còn tiếp diễn trong năm 2023 và tôi cho rằng đây là một tín hiệu tích cực, là cơ hội chứng minh năng lực dành cho những người làm việc chuyên nghiệp.
Nhà đầu tư cần nâng cao năng lực
Trên thị trường có sự tổng hòa của nhiều mối quan hệ, do đó, mỗi người sẽ có một góc nhìn khác nhau. Có thể tình hình này là trầm lắng với bạn, là đóng băng với người kia, nhưng lại là cơ hội dành cho tôi. Tất cả đều không có đáp án chung mà phụ thuộc vào góc nhìn của từng người tham gia thị trường nhà đất Thủ Đức.
Bất cứ giai đoạn nào của thị trường cũng đều có cách “đánh trận”, quan trọng là bạn có đủ năng lực để tham gia hay không. Khi thị trường đi xuống lại chính là cơ hội tốt bởi giá trị thực của bất động sản sẽ được trả về.
Khi tham gia vào thị trường nhà đất Thủ Đức, nhà đầu tư bản lĩnh phải hội tụ đủ được 3 yếu tố năng lực chính:
- Thứ nhất là năng lực về nghề; tức là đủ kiến thức, khả năng để nhìn nhận và đánh giá được tình hình trên thị trường nhà đất Thủ Đức.
- Thứ hai là năng lực tài chính, cần chủ động nguồn tiền thì mới có thể sẵn sàng tham gia vào thị trường bất cứ lúc nào.
- Thứ ba là năng lực xử lý các vấn đề liên quan đến pháp lý, về quan hệ với khách hàng, về khả năng thanh khoản khi đầu tư, về xử lý những vấn đề khó khăn tranh chấp xảy ra, về phong thuỷ tâm linh,…
Khi đã hội tụ đủ những yếu tố trên, nhà đầu tư sẽ không còn chỉ chú ý xem thị trường lên hay xuống mà sẽ quan tâm, nghiên cứu xem tham gia vào thị trường bằng cách nào.
Nhà đầu tư nhà đất Thủ Đức chuẩn bị hành trang bước vào thị trường năm 2023
Đầu tiên, bản thân các nhà đầu tư nhà đất Thủ Đức phải coi đây chính là một nghề. Đã là một nghề thì phải hết mình với nghề, bất kể khi thị trường lên hay xuống thì vẫn phải gắn bó chứ không rời bỏ thị trường. Để làm được điều đó, cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về năng lực nghề, bao gồm 7 yếu tố sau:
Thứ nhất, phải chuẩn bị một tâm thế đúng đắn khi bước chân vào nghề nhà đất Thủ Đức. Xuất phát từ tâm thức, phải coi đây là một nghề giúp tạo ra giá trị cho xã hội và kiên trì theo nghề. Dù thời gian ban đầu có thể sẽ phải chịu thua thiệt nhưng đến khi đầu tư thành công thì sẽ gặt hái được “trái ngọt”.
Một thực trạng đáng buồn hiện nay là không ít người bước chân vào lĩnh vực nhà đất Thủ Đức với tâm thức chỉ muốn cố gắng chộp giật cơ hội bằng cách thổi giá, đánh bóng sản phẩm, gây nên sốt ảo để ăn tiền chênh lệch trong ngắn hạn và không bền bỉ với nghề.
Thứ hai, từ tâm thế đúng đắn mới có thể đưa ra tư duy dài hạn về nghề. Nên lưu ý đây phải là tư duy đầu tư chứ không phải tư duy lướt sóng, đầu cơ.
Người có tư duy dài hạn sẽ biết cách đầu tư vào thị trường nhà đất Thủ Đức theo giá trị thực và thời gian có thể kéo dài hàng năm trở lên. Khi đó, nhà đầu tư sẽ nhận thức được cần phải có thái độ với nghề, phải chăm chỉ lao động, xông pha, tấn công, tìm tòi và học hỏi. Đây chính là sự khác biệt cốt lõi khi những người đầu tư lướt sóng thường chỉ trông chờ thị trường lên hoặc xuống và hoàn toàn không có thái độ với nghề.
Thứ ba, từ tư duy đúng đắn sẽ có thái độ đúng đắn. Khi đó, nhà đầu tư sẽ tìm tòi để tiếp thu thêm kiến thức về nhà Thủ Đức, bao gồm: Các loại hình sản phẩm, phân khúc của thị trường, kiến thức về tài chính, marketing, nhân sự, công nghệ, phong thủy… Từ đó nắm rõ thời thế, cơ hội của bản thân để người ta đưa ra những “đòn đánh” chính xác.
Thứ tư, kiến thức cũng là yếu tố cực kỳ quan trọng. Nhà đất Thủ Đức có sự gắn bó chặt chẽ với tài chính, ngoài ra còn đi liền với nhiều lĩnh vực khác như quy hoạch, môi trường, phong thủy, công nghệ, xây dựng, luật,… Do đó, nhà đầu tư cũng cần phải có những kiến thức bổ trợ.
Thứ năm, từ kiến thức sẽ sinh ra các kỹ năng cần thiết để phục vụ cho công việc.
Thứ sáu, là vấn đề về công cụ. Muốn đi đường dài trên thị trường nhà đất Thủ Đức cần phải có các công cụ hỗ trợ để thực hiện công việc một cách chuyên nghiệp, bài bản.
Thứ bảy, là yếu tố tinh thần. Cần phải có một tinh thần “thép” để vững vàng tâm lý khi đi đầu tư và chống chọi lại với những biến động lên xuống của thị trường nhà đất Thủ Đức.
Khi đã có năng lực nghề, nhà đầu tư sẽ trở nên mạnh dạn hơn. Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở đó thì vẫn chưa đủ để phát triển lâu dài. Thêm vào đó, còn phải chuẩn bị các mối quan hệ trong nghề. Với vai trò là nhà đầu tư, những mối quan hệ với cơ quan hành chính Nhà nước, các đơn vị tạo lập thị trường, các chủ đầu tư, các sàn giao dịch, các đơn vị tài chính – ngân hàng, các môi giới … đều rất quan trọng và cần thiết.
Ngoài ra, còn phải có quan hệ với những nguồn thông tin liên quan đến đất đai, quy hoạch, luật,… Thêm vào đó cũng cần phải có những tệp khách hàng để đem lại nhiều cơ hội.
Tái cấu trúc thị trường nhà đất Thủ Đức
Tại Hội nghị toàn quốc về thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp vào tháng 8/2022, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030. Do đó, điều chúng ta cần làm bây giờ là chờ đợi, những người hiện tại rất cần nhà để ở thì có thể tính đến phương án tiếp tục đi thuê.
Ở khía cạnh khác, từ tín hiệu trên, nhiều doanh nghiệp có tiếng cũng đã tham gia cùng Chính phủ vào sự phát triển của phân khúc nhà ở xã hội trong năm 2023. Đây cũng là điều tất yếu khi doanh nghiệp buộc phải “xắn tay” vào công cuộc hoàn thành những mục tiêu chính của thị trường bất động sản thay vì chỉ tập trung phát triển những phân khúc không đáp ứng nhu cầu thực của đa phần người mua.
Vì lẽ đó, xu hướng phát triển này hoàn toàn khả thi bởi 3 lý do sau:
Thứ nhất, trên thị trường hiện nay, nhu cầu sở hữu nhà ở giá rẻ của người dân vẫn là rất lớn.
Thứ hai, sự vào cuộc của Chính phủ sẽ đem lại những tác động tích cực trên diện rộng.
Thứ ba, các doanh nghiệp đang ở tâm thế bắt buộc phải làm. Sở dĩ như vậy bởi vì nếu lại tiếp tục sản xuất ra những sản phẩm nhà đất Thủ Đức không có người mua thì dòng tiền doanh nghiệp sẽ “chết”.
Một thực trạng dễ nhận thấy hiện nay là các căn hộ trung và cao cấp đầy rẫy trên thị trường, nhưng đa số người dân lại không thể có đủ nguồn lực tài chính để mua được. Những phân khúc này đang thừa rất nhiều, nếu như bây giờ lại tiếp tục sản xuất tiếp ra thị trường thì sẽ rất khó tìm người mua.
Chắc chắn xu hướng đầu tư nhà đất Thủ Đức trong năm 2023 sẽ hướng đến nhu cầu ở thực của người dân. Đây chính là “điểm nhấn” của bức tranh phát triển trong tương lai của thị trường.
>>> Tìm hiểu các dự án nhà đất tại Hiệp Bình Phước
Dự báo về sự phát triển chung của thị trường nhà đất Thủ Đức trong năm 2023
Năm 2023 sẽ là năm tái lập lại tất cả. Định hướng phát triển là đi vào nội tại và tái lập lại thị trường nhà đất Thủ Đức. Trước hết thể chế, các luật liên quan đến lĩnh vực nhà đất Thủ Đức đã và đang được tập trung sửa đổi. Cùng với đó, các doanh nghiệp nhà đất Thủ Đức cũng tái lập lại cơ cấu, chiến lược sản phẩm kinh doanh để có thể phù hợp với thị trường thực.
Những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực bắt buộc phải trở thành điểm nhấn trong năm 2023 để cân bằng lại thị trường nhà đất Thủ Đức. Chỉ cần có nguồn cung với mức giá phù hợp với thu nhập đại đa số người dân, trong khoảng 20 – 25 triệu đồng/m2 là hoàn toàn có thể bán hết ngay. Khi người dân mua, dòng tiền của doanh nghiệp lại tiếp tục được xoay vòng.
Một số doanh nghiệp có suy nghĩ hoàn thiện dự án giá rẻ xong thì tiền lãi không được là bao nên e ngại thực hiện. Tuy nhiên, thời thế thay đổi, doanh nghiệp phải học cách thích nghi theo xu hướng thị trường nhà đất Thủ Đức.
Trong giai đoạn khó khăn và đứng trước bờ vực phá sản nếu vẫn tiếp tục bảo thủ “ôm” các phân khúc dư thừa sản phẩm, doanh nghiệp buộc phải “năng nhặt chặt bị”. Doanh nghiệp muốn tiếp tục tồn tại, bắt buộc phải sống thực tế, phải tập trung vào những câu chuyện của hiện tại. Phân khúc nào có nhu cầu cao thì thực hiện triển khai, phân khúc nào không có thì loại bỏ.
Trên đây là những thông tin quan trọng về dự báo một cuộc tái cấu trúc toàn diện. Vamihomes mong rằng với những tin tức trên các bạn đọc sẽ nắm rõ được tình hình thị trường nhà đất Thủ Đức trong năm 2023.
Truy cập ngay để xem các dự án nhà đất Thủ Đức!
>>> MÔ HÌNH PHỔ BIẾN NHÀ ĐẤT THỦ ĐỨC – NHÀ VỪA Ở VỪA CHO THUÊ 2023
