Chuyên gia bất động sản nhận định với những cơn “sốt” liên hồi, nhà đất Thủ Đức rất có thể sẽ gặp tình trạng “bong bóng” trong thời gian tới. Khi thông tin về đề án thành phố Thủ Đức cùng loạt dự án hạ tầng được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng là lý do chính khiến các nhà đầu tư và một bộ phận môi giới khu vực này ra sức “thổi giá”. Nhiều nơi được đánh giá có mức giá tăng ảo, không phù hợp giá trị thực tế khiến bất động sản khu vực Thủ Đức căng như dây đàn. Cùng VamiHomes tìm hiểu kỹ hơn vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé!
Giá nhà đất Thủ Đức không thua kém quận trung tâm TP.HCM.
Nếu đặt lên bàn cân những năm gần đây thì giá nhà đất Thủ Đức được xem là “1 chín 1 mười” so với các khu vực nhà đất quận trung tâm. Theo cuộc khảo sát thực tế mà VamiHomes ghi nhận, có nơi còn ngang bằng hoặc cao hơn nhà đất ở Bình Thạnh, Phú Nhuận.
Trường hợp của anh Khang – khách hàng đang tìm mua dự án nhà phố cho hay “Lúc trước tôi có ý định mua căn nhà phố ở Bình Thạnh nhưng chưa đủ kinh phí. Đến đầu năm nay, tôi được môi giới giới thiệu căn nhà phố 3 tầng ở Linh Trung, Thủ Đức vừa xây mới 100%. Tôi rất vui vì nghĩ nơi đây sẽ tìm căn nhà phù hợp với mức giá hấp dẫn. Nhưng thực tế không như vậy, giá nhà đất Thủ Đức có nơi còn cao hơn cả giá căn nhà cũ đang nhắm ở Bình Thạnh. Trong khi Bình Thạnh là quận trung tâm và có nhiều điều kiện phát triển hơn, tôi thật sự rất hoang mang”
Bên cạnh đó, một chủ đầu tư đang rao bán Nhà phố 3 tầng ở Nguyễn Văn Đậu, Bình Thạnh với mức giá vô cùng hấp dẫn không quá 8 tỉ. Nhưng nhà phố 3 tầng ở Hiệp Bình Phước, Thủ Đức đã đạt ngưỡng hơn 9 tỉ. Ở phân khúc nhà phố, một căn 54m2 tại phường Linh Trung, Thủ Đức với 1 trệt, 3 lầu đang rao giá hơn 8 tỷ đồng nhưng đã nhanh chóng có chủ sở hữu mới mặc dù mới ra mắt thị trường không lâu. Có thể thấy rằng, nhà đất Thủ Đức đang khẳng định chỗ đứng của mình trên thị trường bất động sản cùng khả năng đầu tư, sinh lời rất cao.
Những căn nhà phố Thủ Đức cho thuê làm mặt bằng kinh doanh, với giá khoảng 40-45 triệu đồng/tháng trong thời điểm trước dịch bệnh. Cùng tầm giá này, tại đường Đặng Văn Ngữ gần khúc giao với đường Lê Văn Sỹ (phường 10, Phú Nhuận), một căn nhà diện tích đất 90m2 có 4 phòng ngủ đang tìm người mua giá 16 tỷ đồng, tính ra chỉ tương đương với những căn nhà phố Thủ Đức..
Như vậy, nếu “đặt lên bàn cân” thì nhà đất Thủ Đức không hề kém cạnh bất cứ khu vực nào của TP.HCM. Đặc biệt, trong 3 năm trở lại đây, cùng thông tin lên thành phố đầu năm nay giá đất nền Thủ Đức tăng trong khoảng 50-250% tùy khu vực. Những khu vực tăng giá mạnh nhất thường đi kèm với những dự án khu đô thị lớn được triển khai xây dựng. Với các khu vực dân cư ổn định thì mức tăng vừa phải. Chuyên gia bất động sản khẳng định, thời gian tới bất động sản Thủ Đức căng như dây đàn, nhà đầu tư “xâu xé” tranh giành nhau cực kỳ gắt gao.
Xem thêm: Mua bán nhà Thủ Đức và những khu vực có giá “đắt xắt ra miếng”.
“Sốt” giá diện rộng vẫn diễn ra chóng mặt.
Năm 2021, là một năm đầy biến động cùng những khó khăn và thách thức của nhà đất Thủ Đức (với 3 quận là quận 2, quận 9 và Thủ Đức). Cơ hội được mở ra khi Thủ Đức lên thành phố cùng những dự án hạ tầng giao thông trọng điểm. Khó khăn lúc này cho nhà đất Thủ Đức là ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 tác động không nhỏ khi việc triển khai xây dựng và các kế hoạch bán hàng của các dự án bị ảnh hưởng do phải tuân thủ quy định giãn cách xã hội. Đồng thời, trải qua nhiều cơn “sốt” giá khiến nhà đất khu vực này có nhiều bất cập. Tuy nhiên, xét trên bình diện toàn thị trường TP.HCM, nhà đất ở Thủ Đức vẫn là khu vực có sức hút lớn.
Theo thống kê của REIC cho thấy, trong 3 năm qua, khu vực đón nhận hơn 63.000 căn hộ và hơn 7.600 căn biệt thự, liền kề, shophouse. Tỷ lệ hấp thụ cao khi đa số dự án đều bán hàng tốt, chỉ số lượng hàng tồn khá ít.
Mặt bằng giá bán căn hộ Thủ Đức tăng trong khoảng 50-80% sau 3 năm, tức trung bình mỗi năm khoảng 20%. Đặc biệt, các dự án khu vực Thủ Thiêm có giá bán tăng gần gấp đôi sau 3 năm, từ mức 2.700-3.500 USD/m2 lên 6.000-8.000 USD/m2.
Những quỹ đất lớn hàng trăm ha trong khu vực với dự án đã và đang được triển khai với những nhà đầu tư “khét tiếng”như Vinhomes, Vạn Phúc Group, Đại Quang Minh, Novaland, Keppel Land, VamiHomes, Thuduc House… Bên cạnh đó là các quỹ đất từ 20 ha trở lên đang ở trong tay các chủ đầu tư như Tiến Phước, Hưng Thịnh Corp, Refico, HDTC.
Ông Đặng Quang Long, Tổng giám đốc REIC đã có những đánh giá riêng cho thị trường bất động sản Thủ Đức: “Mặt bằng giá bán các sản phẩm giai đoạn mới vẫn cao hơn so với thời điểm này năm ngoái. Riêng khu vực quận Thủ Đức, thị trường vẫn ổn định về mặt bằng giá dù dịch bệnh. Nguồn cung mới của quận Thủ Đức cũng không nhiều trong 8 tháng đầu năm nay, do vậy, khách hàng đều phải tìm sản phẩm ở thị trường thứ cấp”.
“Thực tế mặt bằng giá bán bất động sản của thành phố Thủ Đức tương lai tăng quá nhanh so với mặt bằng giá toàn TP.HCM, chỉ còn thấp hơn khu vực trung tâm thành phố, khá cao so với thu nhập của tầng lớp trung lưu”.
Thị trường nhà đất Thủ Đức là chủ đề được dư luận quan tâm, là “miếng mồi” béo bở để nhà đầu tư tranh giành.
Xem thêm: Những rủi ro cần nắm tránh mắc phải khi đầu tư vào nhà đất Thủ Đức.
Bất chấp “đổ” vốn khủng đầu tư vào nhà đất Thủ Đức.
Những dự án cơ sở hạ tầng như tuyến Metro, bến xe miền Đông mới, cao tốc Long Thành, Dầu Giây; đường Vành Đai 2,…. Cùng tương lai mở “biến” Thủ Đức thành khu đô thị phát triển phía Đông TP.HCM, giá nhà đất nhiều khu vực tăng từ 20-40% trong khoảng thời gian ngắn, thậm chí có nơi tăng gấp đôi. Một số khu vực mức giá cán mốc 100 triệu đồng/m2. Năm 2021 được đánh giá là năm có nhiều biến động của thị trường bất động sản nhưng nhiều nhà đâu tư vẫn “trút vốn như mưa”
Nhận định về mức giá hiện tại, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa, cho rằng bất động sản khu Đông thành phố đang có giá rất cao. Nhiều dự án căn hộ sau khi mở bán trong vòng 12-18 tháng đã tăng giá gấp đôi, dù chưa giao nhà và chất lượng nhà có thể không tương xứng với mức giá đó.
“Ví dụ, với chi phí xây dựng 12 triệu đồng/m2, chủ đầu tư mở bán giá 60 triệu đồng/m2, sau đó sản phẩm bị thị trường đẩy lên đến 100 triệu đồng/m2 trong khi chủ đầu tư không hề có nhu cầu tăng chi phí xây dựng sẽ khiến giá bán vượt xa chất lượng nhà ở”, ông Trần Khánh Quang giải thích.
Nói với Zing, ông đánh giá một bộ phận giới đầu cơ dù không có nhu cầu sử dụng vẫn muốn mua để đấy. Nhóm khách hàng này ít khi quan tâm đến việc có thể cho thuê được hay không mà chỉ mua để chờ giá thị trường tăng lên. Điều này vô tình đẩy giá nhà đất Thủ Đức đang đẩy lên rất cao.
Khi được hỏi về việc nhiều chủ đầu tư đang định giá sản phẩm ở mức quá cao, dễ dẫn đến tình trạng “ngáo giá”, ông Quang cho rằng giá nhà ở được xây dựng từ giá bán cơ bản, so sánh chất lượng với các sản phẩm khác trên thị trường, về hệ số xây dựng và uy tín của chủ đầu tư.
Theo một chia sẻ của nhân viên là môi giới bất động sản, giá đất tại thành phố Thủ Đức không giảm, giá đất nền vẫn tăng nhẹ từ 5-10% so với thời điểm tháng 3/2021. Chẳng hạn, nền đất 60m2 tại đường Lò Lu, Q.9 (cũ) có giá khoảng 3.3 tỷ đồng/nền (giá rao thời điểm tháng 4/2021) thì hiện tại chủ nhà vẫn giữ giá này. Nếu dịch này ổn thì có thể vẫn xu hướng tăng chứ không hề giảm.
Đặc biệt, trong giai đoạn khó khăn này, người mua cũng hạn chế vấn đề mua nhà cửa, nguồn cầu khan hiếm nên giá rất khó giảm. Thực tế, các nền đất này giá đã tăng mạnh so với thời điểm trước Tết từ 20-30%, dưới tác động của thông tin thành lập thành phố Thủ Đức.
Lời khuyên từ chuyên gia bất động sản.
Ghi nhận cho thấy, giá nhà đất Thủ Đức vẫn chưa có dấu hiệu giảm mặc dù dịch đang hành hoành. Nhiều căn nhà phố trong khu dân cư mới rao bán từ tháng 2/2021 đến nay, dù chưa bán được nhưng mức giá vẫn không giảm, thậm chí còn tăng hơn.
Chuyên gia khuyến nghị, trong thời điểm nền kinh tế khó khăn, người đầu tư nên hạn chế vay vốn ngân hàng, nếu cần thiết chỉ nên vay khoảng 30%. Ngoài ra, việc quan trọng là nên lập sẵn kế hoạch trong 12 tháng sắp tới chỉ có chi mà không có thu và tăng cường dự trữ tiền mặt.
Dù có nhiều cơ hội mở ra cho thị trường nhà đất Thủ Đức nhưng đây cũng là giai đoạn đầy khó khăn, thách thức. Trước tình trạng “bong bóng” khiến bất động sản căng như dây đàn. Vì vậy, trước khi đầu tư vào khu vực bất động sản nào nên cân nhắc kỹ lưỡng để tránh những trường hợp rủi ro không đáng có.
